【租赁合同纠纷】租赁合同纠纷中租赁期限之争

租赁合同的期限是租赁合同的必备条款，一般对双方当事人来讲，租赁期限是明确而又具体的。但是租赁合同随着双方当事人的动态履行行为可能发生一些变化。诸如，在今年我庭处理的北京市大兴区西红门镇第一经济合作社(以下简称西红门第一经济合作社)诉北京鸿鸽搅拌站有限公司(以下简称鸿鸽公司)租赁合同纠纷中，因鸿鸽公司拖欠西红门第一经济合作社的租金，曾在2005年被诉至我院，最终以调解方式结案，调解书约定鸿鸽公司在规定期限内若不给付租金，双方之间的租赁合同即解除。后鸿鸽公司并未按照调解书确定的期限给付租金，而是拖后数月被我院强制执行方才给付。后鸿鸽公司继续使用租赁场所，并给付部分租金，但也陆续拖欠了些租金。现西红门第一经济合作社又起诉要求解除租赁合同及返还部分租金，并认为双方原先签订的租赁合同已经因鸿鸽公司违反调解书而解除，现双方之间存在的系不定期的事实租赁关系。而鸿鸽公司主张双方仍旧履行的是原租赁合同，原来的租赁合同尚未到期，故不同意解除。

上述案例中即存在双方对租赁期限的争议问题，本院通过审理后认为，双方签订的租赁合同因鸿鸽公司不履行我院于2005年出具的调解书而解除，此解除方式系法定解除，系因民事调解书形式确定的解除条件的实现而在双方之间解除租赁关系，该租赁合同的解除并不需要双方之间再行解除租赁合同的意思表示。在双方解除租赁合同后，虽然鸿鸽公司继续占有、使用租赁物，而且西红门第一经济合作社仍按原合同收取租金，但是并不能认为此系原租赁合同的完全复活，而应认为双方新产生了不定期租赁关系，双方均有权随时解除这种事实租赁关系。

一、租房容易出现哪些纠纷？

(一)损害赔偿纠纷。

房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。

从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则；但如果合同对此有约定的，按约定处理。

认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。

(二)租金支付纠纷

这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：

(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。

(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。

(3)解除租房合同协议。

这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

(三)其他方面的纠纷。

房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、租房合同协议签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。