小区物业作为公共区域的管理方，为了维护小区的秩序是有权限制外来车辆进出小区的；但是如果车辆为小区业主所有，物业不得阻拦其进入小区内。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

纽约人如何管理物业

在美国，一栋大楼动工前，建商要雇用律师花大概一年时间编写本册子，即“公寓单元出售计划”，并送到项目所在的州司法部审核。实际上，这是一本具有法律性质的计划书，全书归纳起来分为大楼的结构材料、买卖条例与管理体系三大部分。其中，管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后业主与建商一旦发生争执上了法庭，双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论。

当物业管理公司接手一个新的管理项目时，要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司，再以此公司去银行开一个账户，业主交的管理费都存入该账户。管理账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。美国公寓业主每月交的物管费包括了大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用，另外还有维修费，雇用清洁工、警卫的工资等，有人称此费为公寓的维持费。

美国的业主付多少物管费，其根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。单元的层面高低与用途的不同，管理费会有些差别。公寓等级不同，服务不同，收费也就不同。一年以后，公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估，可重新制定收费标准。一般来说，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2％至7％作为管理服务费。此外，纽约的公寓一定要买保险，新楼不买保险是开不了盘的。这样发生意外事故，伤者或死者可获赔偿。

《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。