摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》(上海人民出版社2010年5月第1版孙洪林主编)
律师提示:
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
依以上规定,质量严重影响正常居住该如何理解?出卖人又该承担怎样的责任?如果只是一般的商品房质量问题又该如何处理呢?
友情提示:可以从以下两方面来理解。
1.一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任。
所谓修复责任,是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念,与《商品房销售管理办法》第三十三条中的“保修责任”措辞有所区别。“修复”一词重在强调修理的结果,“保修”一词强调了出卖人的作为义务—修理,对修理的结果似乎并没有明确的要求。
2.因商品房质量问题严重影响正常居住使用的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失。
但以上“严重影响正常居住使用”中何谓“严重”,司法解释并没有进一步规定。因此,质量问题是否严重,成了一个见仁见智的主观判断。发生纠纷后,法官可能结合房屋价格、是否可以修复、修复成本、影响的频度等情况考察。在此无法做一个确切的判断,购房者认为质量问题严重影响使用的,只能先追究责任或起诉了再说,是否严重交由法官判断,即争议存在较大的不确定性。
3.商品房主体结构不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定:“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编对商品房主体结构的质量标准进行了规定。
商品房主体结构质量不合格不能交付使用,是指不能通过商品房建筑工程竣工验收的情形。《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
商品房主体结构质量经核验确属不合格,是指通过商品房建筑工程竣工验收的房屋,购房者仍然认为其质量不合格,并申请相关工程质量检验部门检验后发现确属不合格的,即适用该条需进行重新检验。
-
在验收房屋时如何发现质量问题?
466人看过
-
商品房质量有问题能否退房,商品房质量纠纷如何解决?
495人看过
-
房屋出现的质量问题怎么处理,如何处理房屋的质量问题
343人看过
-
购房者购买的商品房出现质量问题时应当如何处理?
92人看过
-
房屋质量问题仍存在开发商岂可无动于衷?
432人看过
-
在房屋接管验收中,对质量问题如何处理
261人看过
收房是指业主根据与开发商签订的购房合同,在房屋交付日到开发商办公室进行现场交接的过程。 通常在房屋达到合同规定的交付使用条件后,开发商会通过电话、短信、邮件等方式通知业主收房。业主在收到通知后需要按照合同约定的期限和条件及时办理房屋交接手续... 更多>
-
-
如何处理商品房交易中出现的质量问题天津在线咨询 2021-11-22处理商品房质量问题的具体方法如下: 1、出卖人交付不合格房屋的: 1、实际履行:如果买受人购买的房屋基础工程和主体结构工程质量有问题,如果可以通过加固进行修复,保证建筑物的安全,买受人可以要求出卖人依法履行义务。 2、解除合同:房屋出现基础工程和主体结构工程质量问题后,难以通过修复解决的,买受人可以请求解除合同。 3、违约金和损害赔偿:出卖人交付的房屋不合格,买受人无论是要求实际履行还是解除合同,
-
商品房存在质量问题怎样处理,怎么规定福建在线咨询 2023-08-29商品房存在质量问题购房者可以与开发商先行协商,要求其限期整改;房屋质量问题不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的,购房者可以解除房屋买卖合同、要求开发商赔偿相应的损失。
-
商品房存在质量问题如何处理,法律的规定是什么广东在线咨询 2023-06-14处理商品房质量问题的方式是:购房者可以与开发商先行协商,要求开发商限期整改;房屋质量瑕疵不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的,购房者可以要求解除房屋买卖合同,并要求开发商赔偿相应的损失。
-
如何处理房屋质量问题, 房屋质量问题纠纷, 房屋质量问题该如何处理香港在线咨询 2022-03-14一、什么是房屋质量问题房屋质量问题,也称房屋质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。①由此定义可知,并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷,比如细微裂缝,非常微小的倾斜。如果这些瑕疵在工程建设标准容许的范围内,则不构成质量问题,购房者只能容忍。购房者和开发商对房屋是否有质量缺陷存在争议的,可以共同委托鉴定单位或在诉讼阶段由法院委托鉴定单位进行检测鉴定。有时购房者在诉讼