一、什么是企业自持租赁房

企业自持租赁房其实源于2016年的楼市“930调控新政”，当时“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”。2016年底，在北京的海淀、大兴区一些地块成交。首批企业自持房就是当年万-科拍得的两宗海淀永丰地块上盖出来的，名为“翡翠书院”。

二、企业自持租赁房可以买卖吗

企业自持租赁房只能租不许卖，租房同样不允许“炒”房。

“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……上个月，全国首个企业自持租赁项目万-科“翡翠书院”启动预租，看似昂贵的租价一下引来热议，甚至被有些人怀疑万-科在“打劫”。

根据万-科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约为160亿元，按预租价格来算，净运营收益回报率不到3%。从租客角度看，即便当下租金偏高，但因十年不涨，中长期看未必不划算。退一步讲，市场交易你情我愿，若真是不划算，想必也没几个人会自动上钩。把房子砸在手里了，最着急的还是万-科吧。

换个角度看，高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处，反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房，很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万-科把租赁住宅做得“高大上”，还能长-租10年之久，不正是提升了供给品质、撬动了租房意愿吗?近两年，过去习惯了“高周转、赚快钱”的一些开发商愿意沉下心来做长-租、赚慢钱了，总体应当予以肯定，毕竟它让人看到了租房也能宜居的希望。

还有人担心，当前长-租公寓的快速扩张有可能推高租价，还会提高个体房东的心理预期，使得租金普涨。这其实也要全面看待。一来，居民的收入年年涨，可承受的租金水平也在涨，对居住品质的需求也与日俱增，不少人情愿多花些钱住上好房子。在支付能力提高、市场需求升级的双重驱动下，租金往往会水涨船高。二来，即便优质供给的入场一时推高了租金，也是阶段性、局部性的，从长期来看，供给规模持续扩大之后，租金会逐步回归合理水平，毕竟租房市场是开放的，租客的选择多、黏性弱，随时可以“用脚投票”。

对“万-科打劫说”，其实不必过于在意，但对此则新闻引发的舆论议论，我们却需高度重视。

今年开春后，曾曝出北京、深圳等地房租大幅上涨。尽管随后就有机构拿出数据，说明上涨并非那样耸人听闻、租金翻倍也只是极端个案，但却很难打消公众对租金的高度敏感和普遍担心——担心买不起房子、连租也租不起，担心“租购并举”还没来得及缓解购的压力、反倒先助长了租的“气焰”。

三、房子是用来住的，不是用来炒的

新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。当前，各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入，这既是租赁市场的幸事，但确实也滋生了一些风险，需要我们未雨绸缪、严防炒作。

有些风险来自于拿不上台面的手段。当前，个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号，哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛，这就需要有关部门持续开展执法检查、严厉打击违法行为，避免租金非理性上涨。

还有些风险我们一时间还难以察觉。日前，证监会、住建部联手推进住房租赁资产证券化，使得尚处微利的租赁机构看到了使用低成本资金的希望。此前，也有部分金融机构针对租房者推出低利率的信贷产品。这些举措，有利于降低租房市场上供求两端的资金压力，使长-租更易实现。制度创新当然值得鼓励，但也要注意扎紧篱笆，谨防一些人将银行的低息租房贷款挪为他用，也防止政策引发动机不纯的“二房东”借机囤房炒租。