（一）土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应由抵押人和抵押权人签订抵押合同。1、以转让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估，或者由具有土地评估资格的中介机构评估，经抵押权人认可后，由抵押权人和抵押权人签订抵押合同。2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此，在分配土地的评价中，金融机构和房地产评价机构重视转让金的部分和相关税金，房地产评价机构有义务在评价报告书中公开。这要求房地产估价机构详细掌握当地房地产相关政策、规章制度，根据向相关报告用户提供咨询意见，实现房地产估价机构的顾问功能。3、乡（镇）．村企业厂房等建筑物抵押涉及农民集体土地使用权的抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门的确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。4、以承包方式取得的荒山．荒沟．荒丘．荒滩等荒地农民集体土地使用权，抵押人委托具有土地评估资格的中介机构进行地价评估，土地管理部门确认后，抵押人和抵押权人签订抵押合同。抵押转让土地使用权时，抵押终止期限不得超过土地转让终止期限。（二）土地使用权抵押登记；申请土地使用权设置抵押权时，抵押人和抵押人在抵押合同签订后15天内，应持有抵押土地使用权证书、抵押合同、地价评估和确认报告书。抵押人和抵押权人的身份证明书向土地管理部门申请抵押登记，一方到场申请抵押登记时，必须持有对方的许可委托文件。除提交上述材料外，还应分别情况，提交以下材料：5、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明；6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；7、抵押乡（镇）．村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的，提交集体所有者同意抵押的证明；8、以承包方式取得的荒山．荒沟．荒丘．荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；9、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；10．抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件；同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。（3）土地使用权抵押登记和变更登记抵押登记申请经审批，符合规定要求的，批准登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上登记。同时，在抵押人的土地使用证内进行记录，向抵押权人发行土地其他权利证明书，土地使用权抵押权正式生效。因此，土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》，土地抵押权人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用证，不仅不符合法律规定，而且对其未来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积，即土地分割抵押时的分割分割权只属于土地管理部门。抵押期间，抵押合同发生变更时，抵押当事人应当在抵押合同变更后的15天内，持有相关文件到土地管理部门办理抵押登记手续。因办理抵押财产转移土地使用权的，被办理土地使用权的受让抵押人和抵押权人应在抵押财产处置30天内持有相关证明书到土地管理部门办理土地登记手续。办理抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按照土地管理的相关规定办理。抵押合同的解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人．抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、违法建筑或非法占地；

2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；

3、未经登记领取土地证书的；

4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；

5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；

6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；

7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；

8、土地所有权；

9、耕地、宅基地、自留地、自留山；

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；

11、列为古文物保护的古建筑；

12、其他法律禁止的。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《中华人民共和国民法典》第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。