(2004年7月2日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议通过)
为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办证等事宜的裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级法院在审理该类案件中参考。
第一条审理商品房买卖合同纠纷，对双方当事人在合同中已约定的权利义务，不违反法律和行政法规规定的，应按当事人的约定；当事人没有约定或约定不明的，适用最高人民法院《商品房买卖解释》等相关规定。
第二条买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。
出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。
第三条买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。
买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，不予支持。
前两款规定适用于1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。
第四条出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金按《商品房买卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。
第五条《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。
非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。
第六条因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。
出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。
第七条当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。
第八条当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。
在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。
在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。
前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。
第九条买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
《商品房买卖解释》第十八条规定的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。
第十条出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。
第十一条当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
前款规定适用于2003年6月1日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。
第十二条本指导意见由本院审判委员会负责解释。
本指导意见自2004年7月2日起施行。施行之前已生效的一、二审案件不适用本指导意见
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各区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：现将市土地储备中心制订的《关于市区定销商品房销售管理中若干问题的意见》批转给你们，请认真贯彻执行。苏州市人民政府二00四年四月十三日关于市区定销商品房销售管理中若干问题的意见为落实《苏州市市区定销商品房销售管理暂行办法》和苏府办抄〔2003〕95号抄告单精神，现就解决定销商品房销售管理工作中的几个具体问题，提出以下意见：一、关于定销商品房用于公房安置的操作办法（一）按政策将定销商品房作为公房安置的，应由被拆迁人提出申请，经批准后在《房屋拆迁补偿协议书》中明确公房安置的有关事项。（二）市土地储备中心根据《房屋拆迁补偿协议书》确定的公房安置对象及定销商品房面积向拆迁人核发《定销商品房准购证》。（三）拆迁人按照被拆迁人选择的定销商品房房号与定销商品房开发商签订商品房买卖合同，支付购房款（含自行车库）及相关费用（电子防盗2023-06-10185人看过 -
4、优先购买权。承租人在未登记租赁合同中是否有优先购买权？租赁合同中的承租人依法享有优先购买权，该权利不受登记的影响。但是，未经登记的租赁合同，承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的“不能对抗第三人”，是指房屋权属一旦发生变化，除非能够证明第三人恶意，否则未登记租赁合同的承租人不得以优先购买权为由主张优先取得房屋所有权。当然，优先购买权是承租人在租赁合同中的一项法定权利。承租人因出租人将房屋出售给第三人的行为而不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。出租人与第三人就租赁房屋订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，如何行使优先购买权？行使优先购买权是为了取得租赁财产的所有权。因此，在他人取得租赁物所有权之前，可以支持承租人行使优先购买权。也就是说，出租人只与第三人订立合同，未办理过户登记手续，承租人在知道或者应当知道情况后三个月内也提出优先购买权要2023-05-07295人看过 -
市政府：为了贯彻落实我市有关清理干部职工私自建房、超面积建房等问题的政策，根据深办发[1991]20号文精神，对其中按政策必须没收、收购的房产进行实体处理，现提出如下意见：一、市房产管理局作为市政府处理没收、收购房产的机构，工作上与原市六号办及各级六号办衔接。凡是由各级六号办或市政府有关部门按政策作出决定收购、没收的房产，一律转市房管局具体处理。二、市房管局收到处理决定文件后，视房产的具体情况，分别作出转为公产或公开拍卖两项处理决定。凡进行拍卖的房产，交深圳市不动产拍卖行按《深圳市不动产拍卖暂行管理规定》的程序，以公开拍卖的形式处理收购、没收房产。三、收购房产工作，由深圳市不动产拍卖行办理。收购价具体按下列公式计算：收购价＝重置建筑成本价－房屋折旧＋原购地费用×（1＋银行利息×n）。式中重置建筑成本价，由市不动产拍卖行根据市（县）审计部门审定的收购时就近地段同类房屋建筑成本价计价；折旧率按2023-06-10476人看过 -
一、执行案件移送破产审查的工作原则、条件与管辖1.执行案件移送破产审查工作，涉及执行程序与破产程序之间的转换衔接，不同法院之间，同一法院内部执行部门、立案部门、破产审判部门之间，应坚持依法有序、协调配合、高效便捷的工作原则，防止推诿扯皮，影响司法效率，损害当事人合法权益。2.执行案件移送破产审查，应同时符合下列条件:（1）被执行人为企业法人；（2）被执行人或者有关被执行人的任何一个执行案件的申请执行人书面同意将执行案件移送破产审查；（3）被执行人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。3.执行案件移送破产审查，由被执行人住所地人民法院管辖。在级别管辖上，为适应破产审判专业化建设的要求，合理分配审判任务，实行以中级人民法院管辖为原则、基层人民法院管辖为例外的管辖制度。中级人民法院经高级人民法院批准，也可以将案件交由具备审理条件的基层人民法院审理。二、执行法院的征询、2023-06-11113人看过
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目前人民法院在审理企业破产案件中，所适用的法律法规主要为1986年颁布的《中华人民共和国企业破产法》（试行）、《中华人民共和国民事诉讼法》中企业破产案件事务所、会计师事务所等）及企业化经营的科研院所等非企业营利组织。这些登记为事业法人但实际以营利为目的的法人单位，究竟能否作为破产主体，我们认为，作为一个法人机构，它们具有完全民事能力，应该具有破产能力，而且它们的破产不会对国民经济、人民生活和社会秩序产生重大不利影响。目前，新破产法草案虽然将非企业营利性组织纳入破产法调整范围，但对其范围究竟包括哪些组织仍存在不同意见，需进一步明确。我们认为，这些以营利为目的但登记为事业法人的机构在草案中应明确规定它们可以作为破产主体。2023-06-0679人看过 -
关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见(二○○七年十二月十八日)民事案件审理中，法院发现案件的全部或部分事实涉嫌刑事犯罪，或者案件所涉的犯罪事实已经法院刑事判决，由于实践中具体运用的标准不统一，致使当事人的民事诉讼权利得不到应有的保护。为此，对有关问题提出以下处理意见：一、正在审理的民事案件，人民法院发现案件的全部或部分事实涉嫌刑事犯罪1．根据最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。但根据民事法律规范判断，当事人之间构成民事法律关系，且不影响民事案件审理的，民事案件可继续审理。2．审理中发现涉嫌犯罪，且该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响民事纠纷案件的性质、效力、责任承担的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五）项的规定，法院应裁定中止审理，将犯2023-06-11151人看过 -
商品房买卖合同商品房买卖合同纠纷中计算逾期办证违约金时应扣除办证机关办理权属证书的时间**江东置业有限公司与张-眉等173人商品房买卖合同纠纷集团诉讼案案例编写人、论证人：杨*兰[示范点]在目前商品房交易中，通常使用《商品房买卖合同》均系格式合同，其中通常约定有：开发商应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得权属证书的，由开发商承担相应违约责任等条款。而开发商和购房者在发生纠纷时常常对“权属登记”所包括的具体内容及出卖人的义务等问题发生分歧，审判实践中对此的理解也不尽相同，导致判决结果各异。本案通过研究、剖析相关的法学理论，详尽了解成都市办理房产证和国土证流程，对于上述争议问题作出了详细、明确的解答，判决结果维护了业主与开发商双方的合法利益，取得了极好的社会效果，并为今后妥善处理类似案件奠定了基础。[案情]上诉人2023-04-2784人看过 -
1、分析案件现状的原因：（1）经济社会发展形势复杂，政策周期性变化导致房价波动，诉讼案件类型多。近年来国际金融危机的爆发给我国经济发展带来了巨大冲击。虽然总体发展仍然平稳较快，但经济社会发展不平衡、不协调、不可持续的问题依然突出。特别是“限贷”、“限购”、“禁购”等新一轮房地产调控政策实施以来，房地产领域结构性问题进一步凸显，房价波动明显，案件类型日益多样化，审判力度不断加大难度也在增加。通过对上述数据的分析，案件纠纷的时间节点接近调控政策，主要有以下几种类型：1。买受人以贷款首付比例提高，无法承担首付，从而无法办理按揭贷款为由，要求解除合同。由于新房政策的实施，购房者以银行不办理贷款、无法履行合同为由，要求解除合同。因买受人不符合产权登记的相关条件，以无法办理产权过户手续达到合同目的为由，要求解除合同。随着调控政策的不断落实，商品房价格总体趋于稳定。此时，购房需求主要体现为刚性需求，而投2023-05-08459人看过
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商品房买卖合同1。人民法院审理《城市房地产管理法》施行后成交的商品房买卖合同一、二审争议案件，当事人要求解除合同的，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于行使解除合同权利期限的规定。但对方确实不能履行合同主要义务的除外。前款所称合同终止权的行使期间属于排除期间，不存在中止、中断或者延长的情形。对方当事人自撤销权发生之日起一年内要求通知的，行使撤销权的期限为三个月。根据《最高人民法院关于审理商品房销售纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，买受人因自身原因未在合同或法律规定的期限内取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任。因此，如果出卖人能够提供证据证明其在合同约定或法律规定的办证期限内的合理时间向政府主管部门提交了房屋所有权证信息，并符合办证条件，逾期办理许可证的，不承担违约责任。在一方违约给另一方造成的损失数额难以确定的情况下，人民法院一般以约定的违2023-05-08491人看过 -
第一条机动车发生道路交通事故致人损害的，应当由该机动车所有权人承担相应的赔偿责任。法律、行政法规及本意见有其他规定的除外。第二条在下列情况下，买卖机动车未办理过户登记手续的，出卖人对交通事故赔偿权利人承担连带赔偿责任：(一)买卖报废车辆人;(二)买卖年检不合格或未经年检的机动车的;(三)买卖的机动车存在足以造成安全隐患的缺陷的。第三条采取分期付款方式购买机动车，出卖人在购买人付清全部购车款前保留车辆所有权的，购买人实际使用车辆发生交通事故造成受害人损害的，由购买人承担赔偿责任。第四条挂靠经营的机动车发生道路交通事故致人损害的，由挂靠人和被挂靠单位承担连带赔偿责任。第五条承包他人的机动车发生道路交通事故致人损害的，由承包人与发包人承担连带赔偿责任。第六条租用他人机动车发生道路交通事故致人损害的，由机动车承租人与出租人承担连带赔偿责任。第七条借用他人机动车发生道路交通事故致人损害的，由机动车借2023-06-03312人看过 -
保障房小户型（20—80平方米）以其较低的价格，功能齐全的户形设计、良好的商业配套和交通，赢得了主要是从大家庭中分离出的小家庭和北漂一族等这样一群年轻的特定消费群体的亲睐。但在开发商对自己小户型近乎完美的宣传中，作为律师我们认为购房者在保持平静心态的过程中应当清醒的认识到小户型房屋买卖中普遍存在的一般房屋买卖中所没有的诸多问题（当然，户型的合适与否则主要是购房者个人的审美价值决定的，不在本文笔者评品之列）。比如：1、停车位。很明显，同样的一片土地如果被房地产开发商建为小户型的情况下，业主的户数会增加很多，甚至一倍以上，随着车价的不断下调，大多数业主是要买私车的，甚至这已经是现状。那么上千辆车白天好说，但到了晚上下班往哪泊停的呢？所以你要考虑一下开发商是否想到了你的爱车的车位呢？2、绿化率。在绿化率等这一些规范与车位等规范都有硬性规定的前提下，注重健康的你要注意这一点了！因为在有限的土地上既给业主2023-04-22438人看过 -
【实施日期】1993/09/15【颁布单位】建房［1993］487号【失效日期】各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，计划单列市、省会城市建委、房地产管理局、落实房屋政策办公室：中共中央办公厅、国务院办公厅中办发［1991］9号文件《关于处理原去台人员房产问题的通知》及建设部建房［1992］44号《关于印发〈关于处理原去台人员房产问题的实施细则〉的通知》文件下发后，各地对处理原去台人员房产问题普遍引起了重视，通过贯彻落实，取得一定成效。但各地反映，在执行中遇到一些具体问题需进一步明确。为正确贯彻中央文件精神，细致地做好落实原去台人员房产政策工作，我部在征求部分省市意见并与中央统战部、国务院台办、总后营房部、最高人民法院、司法部、财政部、国务院机关事务管理局等有关部门研究后，制定了《关于处理原去台人员房产中若干具体问题的补充意见》，现印发给你们，请结合本地实际情况，贯彻执行。附件：《关于处理原2023-06-05128人看过
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河南省高级人民法院：你院1984年12月15日（84）豫法民字第3号关于在执行《民事政策法律若干问题的意见》中遇到几个问题的请示收悉。经我们研究分别答复如下：一、关于处理房屋典当回赎计算期限是否扣除私改时间问题。我们认为：在落实私房改造政策中，如果确属不应改造的出典房屋，当时不能按契约规定期限回赎，是由于客观原因造成的，出典人无法行使自己的权利，现在产权已经退还，原房主（即出典人）要求回赎的，同意你院意见，被改造时间不计入时效期间。二、关于你省（81）80号文件第四条的规定与我院《意见》第58条是否矛盾问题。处理典当纠纷，主要是根据典当契约的规定办理，只有契约上有典期未注明绝卖已逾期10年或未定典期30年的，才适用《意见》第58条。而你省（81）80号文件第四条明确规定是指典当契约有典期并载明过期不赎作为绝卖的，按契约规定执行。故二者并不予盾，同意你院对两个文件的分析意见。三、关于“文革”2023-06-0570人看过 -
仲裁机构为了加强本市商品房开发和销售的管理，维护房地产市场的正常秩序，制止不正当的参建、联建和重复销售行为，保护商品房买卖双方的合法权益，根据国家、本市的有关法律、法规和规章，特对本市商品房开发和销售中的若干问题作如下规定：一、凡在本市工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的经营性房地产项目，必须纳入商品房建设计划和土地有偿出让范围。二、房地产开发企业接受其他单位以参建、联建等名义参与开发建设的房地产项目，视作商品房经营行为，应按本市商品房销售的规定办理有关手续，并交纳有关税费。三、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目，其合同不得转让。建设项目竣工并取得房屋所有权证后需进行房屋转让的，应按本市房屋交易的有关规定办理转让手续。四、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目需转为经营性房地产项目的，必须补办土地使用权出让手续，补交出2023-04-22125人看过
商品房买卖合同是指购房者购买商品房时与房地产开发商签订的合同，用于明确买卖双方的权利和义务。 通常包括房屋的位置、面积、价格、交付时间、违约责任等条款。在签订商品房买卖合同时，双方需要认真阅读合同条款，了解自己的权利和义务，并确保合同内容真... 更多>
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