张女士在安徽省蚌埠市紫荆名流一期购买了一套商品房，房屋交付后，张女士却发现房屋及小区绿化景观、安全防范等公共设施，没有达到开发商多次在销售广告和宣传资料中做出的承诺程度。张女士认为自己实际上没有获得应有的对价，开发商却因此而大大减少成本，获取了巨大的不当得利。为此，张女士将开发商益兴实业置业有限公司（以下简称益兴置业公司）告上了法庭，要求其返还不符合约定而应减少的房屋价款。4月9日上午，这起案件在蚌山区人民法院开庭审理。

业主入住后期待落空

法庭上，张女士的代理人说，在张女士和益兴置业公司订立商品房买卖合同之前，益兴置业公司多次在销售广告和宣传资料中，就其开发预售的紫荆名流花苑一期商品房以及该住宅小区绿化景观、安全防范等公共设施做出说明和允诺。这其中包括，小区绿化率超过60%、中央景观约2000平方米、紫荆十景、智能化安防系统、名牌电梯、地下车库等等。因受其的影响，张女士和益兴置业公司于2006年7月20日正式订立买卖合同，购买坐落于紫荆名流花苑18栋一套129.29平方米的预售商品房，房屋总价款为34.6407万元。

在交房入住后，张女士才发现房屋及小区绿化景观、安全防范等公共设施，和开发商在销售广告和宣传资料中做出的说明和允诺不符。另外，房屋买卖合同中对装饰、设备的约定标准也没有达到承诺标准。之后，张女士曾几次与开发商协商解决，均没有结果。2009年1月，张女士起诉至法院。

张女士的起诉状列举了13项有关房屋质量以及小区绿化景观、安防设施等诸多方面的问题

庭审当天，张女士和被告益兴置业公司的代表均没有出庭，双方的代理律师参加了诉讼。

宣传广告是否有效力

法庭上，双方的代理人对本案提出了不同的代理意见。张女士的代理人提出，在益兴置业公司未将预售的商品房及小区绿化景观等公共设施建成的情况下，房屋买受人只能通过其提供的销售广告、宣传资料和其经营管理及销售人员的口头说明和允诺，来想象和认知拟购买的商品房以及小区绿化景观等情况。而益兴置业公司的这种种宣传极具诱惑力。正因为受其影响，张女士才决定按被告提出的价格与其订立商品房买卖合同。而依据有关规定，这些广告和宣传资料以及说明和允诺已经构成了邀约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

对于张女士的诉讼理由，益兴置业公司的代理人则拿出了当初双方签订的商品房买卖合同，提出了不同意见。根据合同补充协议第九条出卖人提供的楼书、模型等宣传资料仅供参考，不作为交房依据的约定，这也就是说，广告、资料及销售人员的口头说明和允诺不能构成邀约。

庭审中，张女士的代理人向法院提出申请，委托专门机构对因被告不符合约定和相关规定而应当减少的房屋价款进行评估鉴定。之后，双方将协商确定鉴定机构及鉴定事项。另据了解，此案只是状告紫荆名流开发商的其中一案，另外还有多名业主已经起诉到法院，等待开庭。（文中当事人均为化名）