一、本村个人土地转让过户

某镇民政办建敬老院需要土地与本村民购买土地，与村民签订了一份土地使用权转让协议。此协议是否有效。

律师回复：

该合同是否有效，要看是否符合以下条件：

（一）符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划；

（二）经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

如符合，应有效；如不符，定无效。

二、土地转让协议书格式

甲方：（土地出让方）＊＊

乙方：（土地受让方）＊＊

丙方：（担保方）＊＊

乙方根据市场需求，决定在＊＊＊建＊＊＊厂房，经甲、乙、丙三方协商，三方自愿同意，达成协议如下：

（一）甲方耕地2亩（账面计算）在甲、乙双方签好地协议时，乙方每亩会给甲方每亩壹仟元整（1．000），做为办理征地手续前定金款，如在2008年末，手续办不下来手续，此定金款做为乙方给甲方当年损失费。

（二）乙方每亩按叁万元整（30．000元）付给甲方一次性补偿，如在当年内手续办全，当年付给耕地补偿，当年交定金壹仟元含叁万元之内，如在2009年继续办理，先交定金，2008年交定金不计在内，当年交定金按东条款执行。

（三）乙方手续办完后，甲方得不到补偿，乙方不得进入工地施工。

（四）以上条款由丙方监督并提保甲方执行，丙方并负责发放甲方的土地补偿。

此协议一式四份，甲、乙、丙三方各一份，＊＊村委会一份，签字后生效，不得反悔。

甲方代表：签字＊＊

乙方代表：签字＊＊

丙方（担保方）：签字

三、土地使用权转让需要缴纳哪些税

（一）营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5％的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7％的城建税和3％的教育费附加。

（二）印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0．05％的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3％的契税（有的地方是5％）。

（三）土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％至100％的，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％至200％的，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的，税率为60％。