摘要本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论,对不同代征地比例、多种代征地状态、不同的代征地规划用途、多种代征地的取得方式等因素的组合对代征地费用的影响进行了分析,并对代征地费用和建设项目的不同用途、不同容积率之间的关系进行了分析,运用公式推导得出一个比较直观的综合公式,将复杂问题进行简单化处理,对地价评估和地价管理具有一定的参考价值。
关键词代征地地价评估
一、背景
目前城市建设发展较快,旧城改造和市政建设任务加重,新建项目不同程度上具有一定面积的代征地,开发商.建设项目原用地单位、规划部门、土地管理部门、计划部门及其他部门和单位对代征地问题也各执一词,意见不统一,鉴于此,本文抛砖引玉,对代征地费用评估进行了探讨和分析。
二、代征地的相关分析
1.代征地的概念
根据《北京市城市规划条例》第三十一条规定,代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的,建设单位按照北京市有关法规、规章的规定代征的公共用地。代征地中的代征两个字是广义上的代征,不仅包含着代征用,而且还包含着代拆迁,指的是代征用、代拆迁等。
2.代征地的由来
在计划经济体制下,企业提出用地申请,国家根据项目需要无偿划拨,企业取得国有土地使用权是无偿的。企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地也同时需要征用,政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项目上,这在当时经济体制下具有一定的合理性,因为企业是国有企业,国有企业的资产是国家的,国家拿国家的钱代征城市公共用地,企业无可厚非。但是在目前市场经济体制下,企业投资主体发生了较大的变化,非国有经济投资主体大量出现,特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后,若仍沿袭计划经济体制下的规定不变,由项目建设单位承担代征地费用,已暴露出较多问题,引发了人们对代征地问题的极大关注。
3.对代征地问题的讨论
(1)各个建设项目的代征地比例不一,代征地的费用差别较大,代征地的规划用途不同,对建设项目的影响也不一样。如果对代征地问题不做区别地对待,对建设单位显然是不公平的。尤其是目前中国已成功地加入世贸组织,各项政策规定也逐步与国际接轨,如果仍单纯地依据过去计划经济体制形成的惯例指导.管理现在市场经济条件下的建设项目,势必会减弱准备前来投资的外国企业和个人的信心,不利于北京市经济发展和形成有序的市场竞争。
(2)从纯粹的市场角度讲,如果项目在规划用途已经确定的情况下,发生了转让,那么这表明代征地作为项目取得的一个条件,开发企业在决定接受该项目时,就已经接受了该代征地;另外,项目在前期策划或可研阶段征求规划意见时,代征地已经明确,开发企业决定继续开发该项目,说明项目有规划代征地,开发企业也能够接受。换句话说,开发企业看好该项目的未来开发收益,它能够承受代征地费用作为取得项目土地使用权时这一额外的费用。
(3)在城市建设快速发展和旧城改造任务不断加大的情况下,政府也面临比较尴尬的局面,一方面建设项目好,容易吸引投资商;另一方面,代征地费用负担过重会加大开发企业的压力,阻碍或影响开发企业投资的积极性,从而影响旧城改造的进程。有人认为政府在代征地所需要的费用一分不拿,而在建设项目用地上的土地收益一分没少。在土地资源稀缺,市场供小于求的情况下,这样做对土地市场具有一定的调节作用,但在房地产开发资金紧缺,土地市场供大于求的情况下,这样做不仅不会引导和调节市场,反而会导致土地市场的混乱无序,不利于政府的宏观管理和市场调节。总之,代征地费用的分摊或承担,受到了土地市场的供求关系影响。
(4)从地价款定义可看出,政府从建设项目中收取的毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金,不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用,是对原用地单位的一种补偿,并不是支付给土地所有者(国家)的费用。理论上二者存在如下一种等式关系:
建设项目用地熟地价=政府收取的建设用地地价款+建设用地征地拆迁费用+代征地征地拆迁费用。
如果把代征地作为取得新建设项目的一个条件,从成本取得角度和政府立场出发,代征地费用仅是使得该项目的土地取得费用增加。从市场角度和新项目建设单位立场出发,在该地区熟地价水平保持不变的前提下,该项费用使得取得土地使用权部分政府应收缴的地价款减少。
这里面涉及到三方的利益,原用地者.政府.开发企业。这里的原用地者指的是广义上的原用地者,包括建设项目上的原用地者,和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用地者的征地.拆迁和给政府的费用由开发企业来承担;代征地上政府收益免交,给原用地者的征地、拆迁费用由政府和开发企业共同负担。
(5)从代征地的概念和上述规定来看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,则应该按照谁收益,谁投资的原则,合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的直接受益方为沿道路.河道.绿化带等分布的建设项目以及政府,因此代征地费用亦应由这些直接受益各方来合理分担,其中政府应分摊部分代征地费用。
代征地费用中政府应负担的部分,一种思路是通过财政税收来解决,即执行收支两条线的政策。另一种思路是从建设项目收取的毛地价中分摊一部分代征地费用。
三、征地取得费用的分析和确定
1.征地土地使用权性质
在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。
2.代征地项目来源
代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造、污染扰民企业搬迁转让、存量土地转开发、项目转让等。
3.代征地费用确定方式
代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式
-
评估前审计现状浅析
222人看过
-
《金融世界》评估商标方法浅析
346人看过
-
浅析风险评估程序在现代审计中的重要性
361人看过
-
现金流量法在价值评估中的运用浅析(一)
270人看过
-
浅析间接代理基本特征
171人看过
-
征地拆迁的程序浅析
161人看过
代征地指的就是城市建设用地,具体是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的,由建设单位给原用地者补偿,按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。比如马路边上有一个破房子。一个水塘。或者一个土堆等等。现在城市规划这个地方建立... 更多>
-
土地征用贷款怎么评估内蒙古在线咨询 2022-09-05中如何土地评估,房地产评估资料清单如下: 1、企业法人营业2、产权证明文件(1)国有土地使用证或其他替代性文件(2)国有土地使用权出(转)让合同、协议(3)政府有关部门关于土地使用问题的批文(4)土地使用权获取途径、方式、过程等背景资料(5)房屋所有权证(6)产(未办)需提供征地通知书、建筑许可证、开工许可证、竣工验收报告、转入固定资产的凭证和账面记录(7)外购房产(未办房产证)需提供购买协议、付
-
土地登记费、评估费海南在线咨询 2022-10-26土地登记费、评估费房地产企业购入土地交纳的契税、土地使用税和管理费登记费等是先计入土地成本(无形资产)待开发时再转入开发成本。土地评估费的入帐处理需要根据不同的评估目的进行分别处理,企业因取得国有出让土地使用权所发生的评估费用作为土地取得成本的一部分,应将其资本化,即归属于企业的无形资产-国有土地使用权的价值之中;企业因对外融资而以土地使用权对外设定抵押所产生的评估费用,则属于企业的融资费用,或计
-
房地产评估包括土地评估吗湖南在线咨询 2022-02-04从范围角度说,房地产评估含土地评估,但土地评估不是单一的土地,要考虑地上物。一般,房地产本身就含土地和地上物;土地评估仅作土地估价就行了,没有地上物的问题。从评估师角度说,都一样的,仅是评估范围有别。两类评估都要考虑和调查资产的权属以及是否有抵押、被押、保全等情况。房地产评估和土地评估资质上没有区别。
-
-
浅析转继承中的代位继承问题安徽在线咨询 2021-01-22案例简介:被继承人胡某于一九九二年在本市死亡,在丈夫童某名下有在本市的住宅一套,该房产系童某和胡某的夫妻共有产。胡某生前无遗嘱。胡某与童某生有二子一女。胡某的父亲先于其本人死亡,其母亲于一九九六年后于其本人死亡。胡某有一个姐姐、二个弟弟,其姐姐已于一九八0年死亡,其姐姐有配偶子女。现胡某的一个儿子申请继承上述房产中属于胡某的部份。 案情简析:胡某生前无遗嘱,该案按法定继承办理。胡某死亡时其法定继承