一、承租土地使用权的评估方法是怎样的？

对于承租土地使用权的评估，《城镇土地估价规程》做出了以下规定：“9.1承租土地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。

承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。9.1.1市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。9.1.2收益还原法

（1）承租土地使用权价格计算公式：V=（a，/r）[1-1/(1+r)n]式中：

V：承租土地使用权价格

a，：盈余租金

r：承租土地使用权还原利率

n：收益年期

（2）纯收益计算

承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。

（3）还原利率确定

承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。”根据《城镇土地估价规程》上述引用内容，我们可以清楚的知道承租土地使用权价格可采用市场比较法和收益还原法评估，但是在实际应用中，租赁土地的交易实例较少，而且租赁契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等内容也不易获得，所以想要使用市场比较法是比较困难的，而盈余租金、还原利率和收益年期相对较易确定，所以承租土地使用权的评估，我们要着手于收益还原法。还是从实际评估的角度来看，收益年期和还原利率作为基础数据，确定过程较简单，剩下的就是盈余租金的确定。盈余租金由市场租金与合同租金的差额决定，其中合同租金即为租赁合同中规定的租金，市场租金则需要我们根据市场状况来确定。由于现实中纯粹土地的出租行为比较少见，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点，也是最关键的一点。

在求取市场租金比较困难的情况下，我们可以换一种思维。承租土地使用权之所以具有价值，是因为盈余租金的存在。如果盈余租金为零亦或是负值，那么就无所谓承租土地使用权价值了。此处可以借鉴《房地产估价理论与方法》一书对承租人权益价值的规定，根据此书，对于有租约限制的房地产而言，其承租人权益价值与出租人权益价值之和即为无租约限制的房地产市场价值，其中承租人权益价值是租赁期内盈余租金的现值，出租人权益价值是租赁期内合同租金的现值与租赁期外市场租金的现值之和。用公式表述如下：

无租约限制下的房地产市场价值=承租人权益价值+出租人权益价值=盈余租金现值+（租赁期内合同租金现值+租赁期外市场租金现值）

很明显，承租土地使用权是一种承租人权益价值，出让土地使用权价值可以看作是无租约限制下的土地市场价值，假定出让土地使用年期等于租赁土地租赁期，则租赁期内合同租金的现值即为出租人权益价值，由此我们可以得出：

相同使用年期下的出让土地使用权价值=承租土地使用权价值+合同租金的现值

于是，有：

承租土地使用权价值=相同使用年期下的出让土地使用权价值-合同租金的现值

仔细研究不难发现，只要出让土地使用权价值使用收益法测算，上述算式与收益法计算公式就是相同的，我们从收益法的计算公式着手也可以推算出上述算式，过程如下：

假设合同租金为Ah，市场租金为As，盈余租金为a，则有a=As-Ah于是V=（a，/r）[1-1/(1+r)n]

=[（As-Ah），/r][1-1/(1+r)n]

=（As，/r）[1-1/(1+r)n]-（Ah，/r）[1-1/(1+r)n]

不难发现（As，/r）[1-1/(1+r)n]是使用年期为n年的出让土地使用权价值的收益法计算公式，我们也可以采用市场比较法、成本法等其他合适方法测算出让土地使用权价值，从而求出承租土地使用权价值。