已签订合同但没交定金的,合同是否有有法律效力要根据具体情况分析:
1、如果在合同中没有约定以交付定金为合同成立或生效条件的,则定金是否交付对合同的效力不产生影响,要根据合同本身的内容来判断是否具有法律效力。
2、如果在合同中约定以交付定金为合同成立或生效条件,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。
3、如果在合同中约定以交付定金为合同成立或生效条件,给付定金的一方未支付定金,但主合同未全部履行或者未履行主要部分的,则主合同的不成立或者生效,没有法律效力。
按揭贷款购房未果难退款
江西省南昌市一法院开庭审理一起购房纠纷案,按揭货款不成责任在谁、开发商能否单方解除合同成庭审争议焦点
江西省南昌市消费者黄女士购买一套商品房,并支付了20余万元的首付款。后来,因其个人征信出现问题,银行拒绝为其办理按揭贷款手续。于是,购房者交不上购房款,开发商多次催促,双方陷入了长达近3年的僵持之中。前不久,开发商将黄女士诉至法院,要求其终止购房合同,并承担违约责任。黄女士在应诉的同时,还提出了反诉。5月27日,南昌市西湖区人民法院开庭审理了此案。
案件回放
按揭购房未果遭开发商起诉
2007年8月23日,黄女士与江西华某置业有限公司(以下简称华某置业公司)签订《商品房买卖合同》,购买其开发的中山壹品楼盘的一套商品房。当时,黄女士支付了首付20多万元,并与开发商约定,余下的46万元房款通过银行按揭贷款方式付清。让双方没想到的是,由于黄女士此前在中国人民银行的征信系统中有20多次逾期还款的记录,属于不良信用记录,因此,银行拒绝为其办理按揭贷款手续,并将贷款申请资料返还给了华某置业公司及黄女士本人。
自己怎么会有不良信用记录黄女士不解。随后,黄女士找到2002年曾办理过按揭贷款的中国工商银行南昌市苏圃路支行。该行随即出具了一份证明,内容为由于贷款利率调整未及时通知客户,导致该客户未按时还款。经核实,该客户无恶意拖欠我行贷款本息行为。对于这一点,华某置业公司未予认可。
由于既不能按期办理按揭贷款手续,一时又无法凑齐剩下的46万余元房款,黄女士难以购房。黄女士找到华某置业公司,要求对方退回首付款。华某置业公司表示,房管部门已经对售出的房子进行了备案,不能退款。此后的3年中,尽管黄女士多次与华某置业公司协商,但双方始终无法达成一致。于是,一方交不上钱,一方多次催促,双方陷入了僵持之中。
今年4月初,华某置业公司将黄女士诉至法院,请求解除双方合同,并要求黄女士承担20余万元违约金。黄女士则提起反诉,不但坚持继续履行合同,而且要求开发商赔偿其逾期交房违约金14868元,及逾期办理房产证违约金2034元。
庭审焦点
5月27日,南昌市西湖区人民法院开庭审理了此案。在庭审过程中,原、被告双方就按揭不成责任在谁、开发商能否单方解除合同等问题展开了激烈辩论。
按揭贷款未办成责任在谁
法庭上,双方争议的条款是《商品房买卖合同》补充条款(附件四)中的规定,即:买受人采取银行按揭付款,须在签订本合同7日内办理相关银行按揭贷款手续,如因买受人原因逾期未办妥按揭贷款手续的,每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。逾期一个月以上的,出卖人有权解除合同,买受人已缴纳所有款项作为违约金不予退还,房屋另行销售。
原告华某置业公司的代理律师认为,合同签订后,原告积极配合被告办理银行贷款按揭手续。但由于被告自身征信问题,导致按揭贷款无法办理。当庭,原告提供了一份银行开具的不良信用记录,以此证明按揭贷款未办成是原告的责任。
被告黄女士的代理律师则辨称,被告支付首付款后,及时提供了按揭有关手续,银行按揭是由原告负责办理的。导致其不能得到银行贷款是由于个人征信问题,但这在开发商与其签订《商品房买卖合同》之前就已发生,是被告无法预见的,开发商应能查询到被告的征信情况,这是双方签订合同的基础。有鉴于此,开发商应该承担责任。
开发商能否单方解除合同
原告华某置业公司的代理律师表示,由于被告自身征信问题,导致按揭贷款无法办理。此后,原告又多次催促,并以快递形式发出了解除合同通知书。但原告仍未支付剩余的购房款,已构成违约。据此,原告有权单方面解除合同,并要求购房者支付违约金。
被告黄女士的代理律师则反驳称,按相关法律规定,享有合同解除权的时限最长为一年,现在已过了两年时效,开发商的合同解除权消失。同时,双方签订的《商品房买卖合同》第二十条规定,本合同未定事项须补充部分由双方约定后签订补充协议(附件四),而在补充条款(附件四)中,双方没有签字盖章。因此,补充条款(附件四)没有法律效力。所以,开发商不能解除合同及要求购房者承担违约责任。
法庭没有当庭宣判,本报将继续予以关注。
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