由于买卖双方通常不注意将一些如申请贷款能否成功,物业管理交接等细节方面写入合同,由此引发纠纷,如果合同未作出明确约定,纠纷通常无法得到妥善满意解决。在签定二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况。
主要包括几个方面:
第一,检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);
第二,是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;
第三,检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租;
第四,要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
第五,看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷;第六,对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。第七,买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。
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如何规避二手房中介风险?
1、避免被“吃差价”:“吃差价”是指中介在洽谈买方、卖方交易时,以高出卖方底价的价格卖给买方,赚取差价,而差价则由买方来承担,严重损害了买方的利益。避免被吃差价的最好“法宝”就是一定要与业主见面,使一切操作都在阳光下进行。
2、慧眼识破假业主:目前,市场上还存在部分经纪人利用业主的委托授权书假冒业主,将房屋第二次放盘,以钓更高的房价,赚取“钓”价。这类情况实际上是进行了两次交易,在第二次交易中,经纪人扮演假业主,与客户进行接触。识破这种假业主其实并不难,只要购房者注意查看房屋产权证和业主身份证,假业主的幌子就不攻自破了。
3、付款要小心:按揭房在市场上很普遍,许多二手房在交易中房款尚未完全结清,产权在某种意义上来说还不够清晰,还处在一种抵押的状况。因此,要获得房产证还需赎证,一般为购房者出资赎证。在此过程中一定要先查看产权证及业主身份证,明确权属并与业主见面协商,签定相关的协议,才能将资金打入业主的帐号。
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