商品房预售合同如何适用于情势变更？

1。为了准确理解“情势变更事实”的所谓情势，有学者认为它是指“一切客观事实作为合同成立的依据或环境”，也有人认为是“合同成立后发生的不可预见的情况”。这种观点可以被视为一种广义的情势变化，包括不可抗力。另一方面，同一批学者认为，不可抗力既包括地震、台风等自然灾害，也包括政府行为和社会异常。这就造成了情势变化与不可抗力之间的模糊性。情势变化的事实应与不可抗力区分开来。所谓环境必须是影响整个社会的一部分，无论其最初的法律行为的基础或环境如何建立。情势变更的情形与不可抗力有相似之处。从另一个角度看，不可抗力可能导致情势的变化，但情势的变化不一定是由不可抗力引起的。具体到商品房预售情况的变化，可以简化为以下几类：一是国家法律的修改。如上所述，商品房预售合同具有很强的国家干预性。在商品房预售合同履行过程中，如果对规范商品房预售领域的国家法律法规进行调整，应认为商品房预售合同签订之初的法律环境发生了变化。二是国家商品房预售法律和政策调整。政策调整是我国商品房市场调控的重要手段。在商品房预售合同履行过程中，有关部门出台相关调控政策，造成合同履行不公，应认定为情节变更。第三，经济环境发生了巨大变化。在这里，我们要区分经济环境的剧烈变化和形势变化中的经营风险。一般来说，经营风险与环境变化有两个区别：一是可预见，经营风险可预见，环境变化不可预见；二是程度。经营风险超出预见范围的，可以进入情势变更范围。比如，适度通货膨胀是商业风险，但物价飞涨应认定为情势变化；第三是结果，即在商业风险条件下，双方继续履行合同不会导致明显不公平的结果，如果是情势变化，这将导致明显不公平的结果。第二，情事变更原则的适用时间。情事变更原则要求情事变更的原因发生在合同履行过程中，具体是在签订预售合同到办理预售登记手续的时间间隔内商品房转让。如果相关情况发生在预售合同签订前或签订时，即使有一方当事人不知道这种情况，也不适用这一原则，但应适用有关重大误解或误解的规定。预售合同履行完毕后发生情势变更的，不影响预售合同的订立和履行，不适用情势变更。值得注意的是，如果商品房预售合同履行过程中情况发生变化，但双方没有根据情况变化调整合同履行，履行完毕后，双方是否可以索赔。笔者认为，如果情势发生变化，但双方当事人仍相互履行，应认为债权债务关系已经消除，双方当事人都放弃了情势变更的主张。第三，目前情势变化原因的不可预见性在于调整了双方利益的非自愿失衡。因此，如果当事人预见到了情势变化的原因，无论是否采取了一定的处理措施，都应视为当事人对后果的自愿承诺，这并不不公平，也不适合自愿使用这一原则。有人认为应当采用主观标准，以当事人的实际情况为标准。也有人认为，判断应当以客观标准为基础，即普遍合理的人的标准。从主观标准来看，会增加缔约成本和司法成本，而从客观标准来看，则可能存在不公平。事实上，案件当事人的预见能力应当结合各种因素考虑，并考虑当事人的特殊情况。也应根据客观原则进行评价，并结合合同签订时的实际交易情况进行判断。