晚报实习生王伟康现场图片
“我们家天花板漏水已经有两天了,怎么只见人来看,没见人来修呀?”、“我们这栋楼的群租你们到底管不管,简直就是不作为。”仅仅是泡一杯茶的时间,老李就接了三个电话。
每逢七八月,与小区物业相关的各类投诉格外多,本报114新闻热线在这两个月里接到居民对此的投诉也不下四十条。无独有偶,这些投诉都集中在有二三十年房龄的老式小区,而在记者调查时,这些老小区的物业公司也向记者大吐苦水。
老房现状漏水、开裂、管道堵塞
地处徐汇中心地带,地理位置如此优越,吴阿姨却只是抱怨这套有二十多年房龄的老公房。上周,吴阿姨家的墙顶又漏水了,还渗到了楼下。连夜打了四五回物业电话,得到的都是“马上来,马上来”,这一拖就拖了三天,吴阿姨心急如焚。
记者赶到吴阿姨的小区,正赶上维修工带着工具上门来查看情况。据工人介绍,吴阿姨家已经是今天第三户人家了,他忙得连午饭也没吃。
物业李经理告诉记者,这个小区房屋已经有26年房龄了,不少公共管道已老化,除了漏水外,楼房墙面开裂也是一个大问题。“我们只有三个人,轮班也轮不过来,居民报修只能是按轻重缓急,分批上门维修。”
李经理坦言,并不是物业不愿意增加人手,问题的关键在于公房物业费实在太低,“每个月六七元的物业费还不够平衡物业公司的支出,还有个别居民不缴的,这让我们怎么增加人手。”李经理说,工资、房价翻了几番,但这物业费却无论如何上不去。
记者调查物业对老小区满腹怨言
针对物业纷纷叫苦的情况,记者决定对上海部分老小区做一个调查,到底是物业得了便宜卖乖,还是真的日子难过?
普陀区的管弄新村,22年的房龄,绿化没有统一设计,路面也不太平整。据该小区的物业介绍,管弄新村有17万平方米左右,而所收取的物业费是按照国家1996年的标准。当时,国家规定开始每月缴纳物业费用于楼房管理以及维修,费用则是按照面积与层高的不同从3.5元至7.5元不等。
“这个价格已经14年没有变动过了”,作为小区的物业,中山物业有限公司的孙经理无奈地说,“即使是这样,我们在小区里安排的人手也没有变化,仍旧是保洁员14个,门卫和巡逻总共32个人。”虽说物业费没有涨,但这些人员的工资并不能14年不变。“现在靠收点停车费还能勉强维持,但停车费是有限的,再这样下去,我们估计做不下去了。”
物业经理停车费贴补是“潜规则”
涨价,业主不愿意;不涨价,物业只能削减人手。于是越来越多的老公房物业陷入两难境地。
记者采访时,接到一物业公司副总经理孙先生的电话。作为一家拥有二级物业资质的公司,他们所管的辖区中有不少属于老式公房,对于因物业费而产生的纠葛,他是深有体会。他表示,这种情况是物业的“死穴”,不过,物业也有相应的“潜规则”来应对。
为了收支平衡,物业公司只能通过出租费、停车费以及广告费来赚取公共资金。其中主要是依靠停车费以及广告费补贴。按规定,这些公共资金都需要纳入业主委员会的维修基金。但实际上,大部分物业都不会这样做。
孙经理解释说,“如果进了业委会的维修基金,审核会非常耗时。所以,这部分钱,物业都会直接使用于平时的维修中,而不会放进维修基金中,要不然急修的时候根本拿不到钱。”
资深人士少数物业已开始“甩盘”
徐汇区调解委员会副主任陈世福告诉记者,上海市现有老公房面积占全市40%左右,每周几乎都有不少关于老公房物业的投诉。自从1995年上海市房地局、房改办推出针对售后公房房改政策后,至今公房以及售后公房的物业费都未曾改变。然而,物业人员的工资却早已翻了两番。
“由于物业费太低,小区保养支出又高,不少物业甚至开始‘甩盘’,不做这些老公房的物业管理。”陈世福表示,现在如徐汇区等一些财政较为宽裕地区,开始针对这些老公房的物业进行补贴。不过,单靠政府补贴无法从根本上解决公房管理的问题。
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