根据《房地产广告发布暂行规定》第六条的规定，房地产开发商的销售广告必须载明的事项包括：

1、开发商的名称；

2、中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

3、预售或者销售许可证书号码；

4、广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

根据《房地产广告发布暂行规定》第四条的规定，下列情形是禁止发布销售广告的：

1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

5、权属有争议的；

6、违反国家有关规定建设的；

7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；

8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。

目前商品房的销售模式主要有三种，分别是自行销售、代理销售、包销。自行销售是指楼盘的开发商自行聘请销售人员对其开发的楼盘进行销售。代理销售是指开发商委托中介服务机构销售商品房。因为此种模式下成本低，风险少，所以目前在东莞地区，此种模式比较流行。

需要注意的是，如果开发商委托中介服务机构销售商品房的，即代理销售的，则受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介公司订立书面委托合同。买房人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

如果是联合代理销售，联合代理销售的都应当具备前述相关证明文件。包销是指开发商与包销人订立商品房包销合同，约定开发商将其建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售。包销时还可以由数个包销商联合包销。包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质，不影响包销合同的效力。

目前国家并未强制性的规定代理销售的法人或自然人、包销的法人或自然人是否需要资质。代理销售和包销其实都是一种代理行为，房地产中介公司对其自身作出的行为并不一定会承担责任，最终的责任承担者应该是开发商。如果买房人无法提供充分证据证明代理销售人或者包销人对其作出的虚假承诺，则买房人可能面临合法权益遭到侵害的危险。