一、转租、转让和独立的租赁合同的问题
当一户商家承租一个商铺经营一段时间后,因为经营情况不好,往往考虑将承租的商铺转让或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁,如果现在经营者不是产权人,那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中,转租和转让的现象十分普遍,我们曾经碰见过连环近十手的情况,令人叹为观止。
在保持转租房方与房东的租赁关系的同时,衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法,属于商铺转租;原承租方退出租赁合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除,新承租人与房东重新签订租赁合同,对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商,属于独立的租赁合同。
在采用转租的方式时,一定要确认转租方是否有转租权,要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限,要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中,即使所有前手合同均约定有转租权,最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬,房东否认转租,借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且,对于前手合同的效力问题,没有经过诉讼确认或公证确认,审查也只能做到初步认定。
在采用租赁合同转让的方式时,最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充,这样才能保持前后合同内容的一致。但是,对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接,特别是押金问题和尚未支付的租金问题。
在采用独立租赁合同的方式时,主要是要确认原租赁合同已经有效解除,并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。
不管采用上述哪种方式承租商铺,商业习惯上都有转让费的问题。即上家承租商铺时,为了装修等原因,都投入了一定费用,上家在退出经营交付下家使用时,要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资),在商铺抢手的市场情况下,下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的,并无违法或胁迫的说法。
二、营业执照的问题
经营者要合法经营,需要办理营业执照等手续。法律规定,经营者需要有经营场所的,在办理营业执照时,需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言,工商局在办理营业执照时,如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址,新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系)。
但是,也有很多经营者不办理营业执照,而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营,实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。
另外,有些产权人擅自分割商铺,分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。
三、装修的问题
每个商家接手商铺后,通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是,具体承租的商铺不一定能满足这一要求,因为商铺的装修不能破坏主体结构。
同时,租赁合同期满后,装修做如何处理,也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。
四、电容
有些商铺的经营者对电容有特别要求,需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事,需要经过相关部门的审批,相关部门又会根据规划严格限制电容。
五、招商问题
有些新开设商场或市场,为了吸引商家,在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈,并给商家种种口头承诺。但是,事实往往让承租的商家不能如愿,甚至血本无归。
六、配合义务问题
承租了商铺之后,上家很多事情需要房东的配合,比如办理营业执照需要房东提供房产证,装修也需要房东提供相关材料,扩容更是。但是,如果合同对这些问题没有约定,房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。
七、合同目的问题
也许有人会说租了商铺要做什么生意是承租人的事,跟房东无关。但我们认为,在合同中明示承租商铺经营内容十分重要,因为这实际上是明确了承租商铺的目的。
我们知道,在我们繁杂的行政管理体系中,环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如,在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。
但是,如果在合同中约定租赁商铺的目的,当商家活动受到相关管理部门限制时,便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同,并无需承担违约责任。
八、拆迁问题
商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营,如果生意尚可,更是会增加投入。但是,万一碰上拆迁的情况,那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的,更是连营业执照都无法申请。考虑到房东,特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以,预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要,在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。
-
投资商铺须谨慎自主创业如何选择商铺?
194人看过
-
须谨慎要“五看”
377人看过
-
投资商铺要谨慎:投资商铺审察四大条件
252人看过
-
家具定做须谨慎
346人看过
-
卖经适房须谨慎
91人看过
-
医疗美容须谨慎
145人看过
承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件: (1)承诺必须由受要约人作出; (2)承诺须向要约人作出; (3)承诺的内容须与要约保持一致; (4)承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
-
保险投保须谨慎北京在线咨询 2022-10-23交通事故赔偿专业律师提醒:有针对性地选择适合自己的险种。才是自己最好的选择。若开车技术比较好,车身玻璃受损风险小,自然可选择理赔范围有限但价格更加便宜的保险公司。现在通过了解发现,不同保险公司给出的同险种报价相差千元左右。这时候就该考虑,较低报价的保险组合里是否将交强险包含在内。正规的保险公司如果推出的险种相同,价格一般不会相差太大。即使有区别,也是在300~500元以内。如果报价区别太大,就该主
-
-
-
入职审查需谨慎慎重天津在线咨询 2023-05-22人力资源管理者除要求劳动者在入职之初进行基本信息登记之外,还应当尽到慎重的审查义务,主要有: 1、入职材料真实性审查 人力资源管理者如未慎重审查,使得劳动者以欺诈手段入职,将会导致劳动合同无效;对于因劳动者的过错而导致劳动合同无效,给用人单位造成损失的,劳动者应当按照法律所确立的实际损失原则,承担因其过错而对用人单位的生产、经营和工作造成的直接经济损失。因此,认真审核员工材料,至关重要,包括核实劳
-
房屋转租哪些事项需要谨慎注意江苏在线咨询 2022-11-07房屋转租要注意下列事项: 1、签订租赁合同时一定要得到出租人的书面同意。 2、转租期限不得超过原租赁合同的期限。 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其他费用。 4、要明确违约责任和违约的补偿标准。 《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出