如何详细解释房屋拆迁与返还的税收政策目前房地产开发企业房屋拆迁补偿主要有产权交易、价格补偿、产权交易与价格补偿相结合三种方式。就产权交易方式而言，由于房地产开发企业并非获得金钱和货物，而是获得其他经济利益，房地产开发企业拆迁返还涉及的营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础应按规定处理跟随。根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城镇居民区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号），《国家税务总局关于房屋征收营业税抵债问题的批复》（国税函[1998]771号）和国税函[2007]768号规定，纳税人在房地产开发过程中补偿安置被拆迁户的房屋，无论结算价款如何结算，拆迁户取得房屋的目的如何，均应属于营业税的征收范围，并应按“出售房地产”的税目缴纳营业税。根据房屋拆迁的特殊性，区分以下两种情况确定营业税的计税依据。

（1）还款面积相当于拆迁建筑面积的部分，由地方税务机关按照同类住宅的成本价征收营业税。对最终转让时尚未计价结算的居住区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），转让收入已计入住宅转让价款并已征收营业税的，营业税不征收营业税。（2）超过拆除建筑面积的部分，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定应纳税额。一是根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；二是根据其他纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；三是，按以下公式核定：营业额=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）/（1-营业税率）。在计算拆迁安置土地增值税时，房地产企业以项目房地产对被拆迁户进行安置的，安置房按销售处理。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》（国税发[2006]187号），《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通知》（国税发[2006]91号）及《国家税务总局关于清理土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号），房地产开发企业利用开发的产品清偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产，因所有权转移而取得的收入，可以按照企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以由主管税务机关参照当地同一年度同类房地产的市场价格或者评估价值确定。

需要注意的是，上述“一对一”行为应当确认为房地产开发项目的拆迁补偿，同时按照市场价格确认收益。房地产开发企业支付给被拆迁户的差额补偿，计入拆迁补偿；被拆迁户支付给房地产开发企业的差额补偿，冲抵项目拆迁补偿。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条和原《税务总局通知》国家税务总局关于房地产开发企业按房屋地价计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函[2002]172号）规定，企业使用开发的产品清偿债务、以非货币交换的其他企业、事业单位和个人的货币性资产，应当视为销售，在转让所开发产品的所有权、使用权或者实际取得利息权时，确认收入（或者利润）的实现。至于税收成本的确定，房地产公司用自建商品房抵减拆迁补偿款。根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为以公允价值转让非现金资产，然后转让非现金资产，对非现金资产进行所得税处理，分为两项经济业务，即以该财产的公允价值偿还债务。也就是说，房地产公司的“一对一”行为应当按照公允价值确认恢复的商品房销售收入，并确认与拆迁补偿金额相同的房地产开发税收成本。为了简化计算，假设本例中类似住宅的成本价等于开发产品的税收成本。由此可以看出，土地增值税与企业所得税的征收原则是一致的。但在申报预缴企业所得税时，应确认为销售收入。因此，“一对一”产权交易模式下的房地产开发企业属于以房地产所有权形式进行的经济利益交换，属于应税行为。但是，在确定应税营业额时，要处理特殊问题，不同税种、不同情况要区别对待。