本报记者夏晓柏实习记者彭立国长沙报道

这个本本好啊，有了它，我的加工厂启动资金就有着落了。站在自家三层小楼前面，手捧鲜红的房屋所有权证，46岁的湖南浏阳市社港镇农民张树林笑逐颜开。

此前，张计划开一家林木加工厂，但一直无法筹齐20万元的启动资金。这次拿到房屋所有权证后，他就可以像城里人一样，将房屋所有权证抵押贷款，筹齐开办加工厂所需资金。

张的情况在湖南并非个案。

这项发轫于湖南浏阳市的农屋新政正被湖南政府以文件形式推及至全省其它地区，其主要形式就是给农民住房颁发产权证。

湖南省建设厅房产处处长彭先成表示，农屋新政是湖南农村产权改革的破冰之举。相较于江浙和成渝地区，湖南的改革还刚刚迈步，未来大有可为。他表示，湖南会从住房确权入手，将农村产权改革渐次推及宅基地流转和耕地产权改革等深层领域。

新政盘活了房屋这一农村最重要的资本要素。房地产研究学者樊钢表示，农屋新政通过登记颁证对农民房屋所有权进行法律确认，赋予农民与城镇居民同等的国民待遇，为农民进入资本市场融资打开了突破口。

确认农民房屋所有权

事实上，作为首吃螃蟹的浏阳市在农屋新政的道路上已经悄悄摸索了十多年。据浏阳市房产局局长张益平透露，早在1995年，浏阳开始在太平桥、大瑶、永安等乡镇试行房屋产权登记颁证，并进而推及全市其它地区。当时规定农村房屋只能办宅基地证，浏阳的做法是冒了政策风险的。

这一举措曾引发普遍争议。浏阳市一位退休干部透露，由于《土地管理法》对于建在集体所有的宅基地上的农村房屋的使用权有明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。这就卡死了农村房屋用益物权的实现，当时很多农民担心国家会收回已颁发的房屋产权证，因此主动办理的农民并不多。

但是，通过数年的实践，这一制度在化解农村房屋产权矛盾方面的优势逐渐凸显，特别是颁证之后，住房抵押权的实现令农民在发展个体私营经济方面受惠颇多，农民们逐步认可并接受了这一制度。

来自浏阳市房产局的数据显示，从1995年到2007年的12年间，浏阳市有33个乡镇实行了登记颁证，共办理集体所有土地上的房屋产权初始登记11.7万余宗，确权面积769.7万多平方米。

浏阳的成功经验引起了湖南省高层的关注。2008年6月26日，湖南省建设厅颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确规定集体所有土地上的房屋实行登记发证制度。

有了省政府的首肯，农屋新政在湖南各地如火如荼开展起来。记者了解到，株洲醴陵、湘潭湘乡等地已经进入实质性实施阶段，而其它地区也正在快马加鞭地前进。

农民融资突破口

新政打开了农民融资的突破口。浏阳市农村合作银行——湖南首家农村合作银行——办公室主任陈广明认为，包含抵押权和流转权在内的农屋新政为农民创业提供了良好契机。

陈告诉记者，新政之前，农民融资渠道非常狭窄，除了自筹资金，从银行能够获得的贷款就是小额创业贷款了，但数额很小，一般是5万元以下，而且要进行层层评估审批。搞个小型养殖是够了，但要是想搞个规模大点的加工制造厂就不行了。

要想获得更多贷款，银行规定必须有抵押物。受制于此，很多有创业想法的农民有心无力。而作为农民最大资产的住房，由于没有私属产权，法律规定不得抵押，死资产不能变成活资本。

新政实施之后，包括抵押权和流转权等在内的房屋用益物权得以实现，农民可以拿房产证到当地农村合作银行办理抵押贷款，而且数额远高于小额创业贷款。

陈广明介绍，目前浏阳市农村合作银行对农民住房按估值的70%的额度发放贷款。以200平方米的农村自住房为例，估值一般在15万元以上，则贷款额度可达10万元以上。农村房屋在200平方米以上的很普遍，因此抵押贷款额度可达10万元至数十万元不等，这就大大拓宽了农民创业范围。

数据似乎更有说服力。浏阳在试行农屋新政的12年间，通过开展集体所有土地上房屋的转移和抵押登记工作，为浏阳农民盘活农村房屋固定资产168.6亿元，为当地农民的生产发展提供了流动资金98.5亿元，而目前浏阳当地农户开店办厂、规模种养所需的大额贷款80%采用住房抵押贷款形式。

继浏阳市农村合作银行在开展农村住房抵押贷款领域取得成功之后，长沙市其它区属农村合作银行以及醴陵、湘乡等农村合作银行也在积极开展这一业务支持农村发展，统计显示，湖南农村住房抵押贷款已为农民生产发展提供了683.5亿元资金。

农民融资新的突破口还包含了房屋流转权的实现。获得房产证后的农村房屋由于被赋予了完整物权，可以有条件地自由流转，使房屋价值，房屋的财产价值得到实现。

渐进式改革

受当地经济发展水平制约，湖南农村产权制度改革还处于起步阶段。由农村住房产权确权开始，湖南农村产权改革正在渐次推进。彭先成表示。

对比沿海地区在农村产权改革方面的逐步成熟定型，湖南的改革上仍大有可为空间。

在集体林权改革和集体建设用地权改革之后，湖南省政府对土地承包权——农民的另一重要资产——亦在进行改革尝试。

来自湖南省农村经营管理局的统计数据显示，湖南农村土地承包经营权通过转包、出租、转让、互换、入股等流转形式，累计流转土地面积达334.8万亩，占家庭承包经营土地面积的8%，比2000年增加210万亩。仅2007年，全省转包土地面积就达176.1万亩，占流转面积的53%。

而在农屋新政发源地浏阳市，土地入股的形式深受承包农户欢迎。以浏阳普迹惠农蔬菜合作社为例，在受让农户土地时，按每亩作价220元/股，农户享受分红。在每一季产品上市后进行分红，每年至少三季产品，三次分红，红利可达800元/股以上。

在耕地产权改革方面，中国农业现代化研究委员会副主任江惠生教授认为可以进行永耕制的尝试，即通过法律规定一个相对较长的土地经营权时间，以促使农民增加对土地的长期投资，从而加快农业现代化进程。

现有的30年承包期远远不够。他建议国家应该延长农村土地承包经营期，通过农村土地使用权的长期化实现农业的产业规模经营，还富于民。

农村产权改革是个渐进式过程。樊钢也认为，农村产权改革首先要解决农村土地产权确权问题，在农村土地物权得到完整赋予之后，再实现抵押、流转、交换等用益物权。在农村土地物权种类上，则应遵循先集体林权，后集体建设用地权，再耕地权的渐进改革模式。

如此一来，渐进式农村产权改革也凸现隐忧：农民住房抵押或者卖出后，如何实现后续保障？现实语境之下，制定农房抵押权实现后的后续政策，以及平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，已显得刻不容缓。