一、商品房预售有什么限制

（一）商品房预售限制

1、规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为，保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为，主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物，因此在法律上也有相应的特殊规则规范。

房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人，房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权，买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通，避免市场风险波动。

但是对于买受人来说，虽然减轻了支付压力，但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设?商品房是否能够按时竣工，以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的，尤其就目前来看，购买商品房是民众生活中的重要消费行为，所以为了维护消费者的利益，法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。

《商品房销售管理办法》第6条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房顶售许可证明。

《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

二、预售商品房的效力是怎样的

（一）判断商品房预售合同是否有效，就要看该合同是不是符合下面几个条件：

1、预售方主体资格要符合要求

商品房的预售可以由开发商自行销售或者开发商委托中介机构销售。自行销售开发商必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。

由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容与形式的合法性

商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。

商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。《城市商品房预售管理办法》第十条也规定：“商品房预售，房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

三、商品房预售流程是怎样的

商品房预售的流程如下：

（一）开发商申领预售许可证。

准备预售商品房的房地产开发经营企业，应当向房地产所在地的房地产管理部门提供法律规定的材料申请办理预售许可证。房地产管理部门在接到房地产开发经营企业的申请后，应当在10天之内核发预售许可证或者作出不批准的决定并通知申请人。

（二）签订商品房预售合同。

在取得预售许可证以后，开发商即可以推出预售广告并与买受人签订商品房预售合同。实践中，在签订预售合同之前，开发商通常会要求购房人与其签订商品房认购书。

（三）预售合同登记备案和预告登记。

预售合同签订后，预售人应当将预售合同交县级以上房地产管理部门和土地行政管理部门办理登记备案手续。按照《民法典》和《房屋登记办法》的规定，当事人还可以约定办理预告登记。按照《房屋登记办法》第二百七十条的规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

依据《房屋登记办法》第二百七十一条的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

(1)登记申请书;

(2)申请人的身份证明;

(4)已登记备案的商品房预售合同;(4)当事人关于预告登记的约定;

(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

（四）交付建成商品房并移转产权。

在预售的商品房竣工后，房地产开发商将通知购房人与其签订“房屋交接书”，并将房屋交付给购房人使用。最后，双方应当在合同约定的时间内办理产权过户手续。