一、国有土地使用年限分别有如下几种:
1、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。
2、工业用地。土地使用年限为50年。
3、教、科、文、卫等带有福利性质的用地,土地使用年限为50年。
4、商、娱、旅等盈利性项目用地,土地使用年限为40年。
5、其他综合类性质用地,土地使用年限为50年。
6、综合用地及其年限:
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地,例如商业、居住综合用地,科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限,国务院55号令规定了各类用地最高出让年限:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。
综合用地可以分两种情形,一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者;另一种是各用途不动产之间可以分割,往往最终使用者为不同的单位、个人,例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
对于第一种情况,可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续;对于第二种情况,由于不同用途界限清楚,可分别属于不同的使用者,为保证各使用者的合法权益,一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地,应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积,并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分为70年。如统一按50年计,就会出现商业部分实际出让年限超过40年,而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于70年。
二、土地使用年限从何时算起?
商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》,支付全部土地使用权出让金,领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说,楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2~3年,因此,购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限,土地使用年限缩水情况普遍存在。
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