(一)协商。购房人和开发商之间或者商业银行之间的磋商或者谈判,最终达成协议的解决办法。这种办法特点是不伤和气,节约纠纷处理的成本;但如没有中间人斡旋很难一时解决。
(二)调解。在协商不成的情况下,可以在第三方的主持下进行调解,最终解决纠纷,达成和解协议的办法。特点是不伤和气,遇到难点可以有人斡旋,解决纠纷的成本不是很大;但请第三人也许一些费用,从而增加了解决纠纷的成本。
(三)仲裁。仲裁是当事人双方根据达成的解决纠纷方式的协议,自愿将纠纷提交给中立的第三者进行裁判的纠纷解决制度。特点是一裁终决,生效快,胜诉方付出的处理成本低。但预交仲裁费较高,和执行法院需要进一步沟通,救济途径较少。
(四)诉讼。当事人在协商或调解不成的情况下,或者直接向有管辖权的人民法院提起诉讼,来解决当事人双方发生的纠纷。特点是当事人只要有纠纷,不管对方同意不同意,你自己都可以提起诉讼,这是当事人的一种权利。对一审法院审理的裁判还可以提起上诉,甚至可以申诉。胜诉能得到法律强有力的保证;但时间有时跨度较长,诉讼规则要求严格。
一、买商品房发生定金纠纷怎么办
要正确处理《认购书》中的定金纠纷,首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。从《认购书》签订的背景和内容看,《认购书》并不是购房合同,没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述,购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言,为了保证双方能进一步接洽房屋买卖,即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前,不将房屋另售他人,开发商保证购房者能再来接洽购房事宜,并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。
正是为达到上述目的,达成购房意向的双方约定,由购房者向开发商支付一定的定金,以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人,同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳了定金,认购书的性质就由意向书变成了协议,购房者与开发商之间就有了权利义务,开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人,购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。否则,购房者将损失定金,开发商将双倍返还定金。从上面分析可以看出,《认购书》是购售双方为进一步接洽购房合同而签订的协议,定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。
了解了认购书的性质和定金担保的内容,处理此类纠纷也就有了依据。
(一)如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的,例如开发商将约定房屋出售给第三方等,购房者可要求开发商双倍返还定金;
(二)如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的,例如购房者放弃购买约定房屋等,购房者将损失定金;
(三)在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商,双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的,购房者可要求开发商退还已交纳的定金;
(四)如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,购房者可要求开发商退还定金,并要求开发商支付相应的利息损失。
出现定金纠纷双方可协商解决,如协商不成,可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。
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