一、如何区分土地是划拨还是出让性质

1．性质迥异之处

（1）关于土地划拨性质：此种方式是指在按照相关规定缴纳补偿、安置等各类费用之后无偿取得土地使用权，且通常情况下，并未对土地使用权设置期限加以明确规定。

在实际操作过程中，仍存在一定程度的限定条件，例如禁止对土地进行转让、租赁以及抵押等行为。

（2）对于土地出让性质：这是国家代表作为土地使用者的身份，将土地使用权在特定年限内出让给土地使用者，同时要求土地使用者向国家支付相应的土地使用权出让金。

2．获取途径之别

（1）土地划拨获取方式：需先向县级以上人民政府申请批准，待得到批准后，再向土地使用者收取补偿、安置等各项费用，然后将该幅土地交付其使用；或者直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

（2）土地出让获取方式：根据相关规定，商品房建设用地原则上应通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式取得，而对于以划拨方式设立的建设用地使用权则予以严格限制。

若以划拨方式取得的建设用地使用权在房地产转让时，必须经过国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。

3．使用期限各异

（1）土地划拨使用期限：依据国家法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，除非法律、法规另有特别规定，否则并无使用期限的限制。

（2）出让土地使用期限：一般分为40年、50年及70年三个档次。

4．权利义务相异

（1）土地划拨权利义务：土地使用者不得擅自对土地进行转让、租赁以及抵押等行为。

（2）土地出让权利义务：土地使用权人在法定规范范围内有充分的处置权，可以依法对土地进行转让、租赁以及抵押等活动。

土地出让与土地划拨在权利义务方面存在显著差异。

5．房屋类型各具特色

（1）土地划拨房屋类型：主要涉及到公益事业用地或回迁房、经济适用房等建设用地；

（2）土地出让房屋类型：多为商品房，因此，土地出让与土地划拨在房屋类型上确实存在一定的区别。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

二、土地出让和划拨有什么区别

1．性质差异显著

（1）土地划拨性质：即指在交纳补偿金、安置费等相关费用之后，土地所有者无需支付对价而获取土地使用权，通常情况下并不设定土地使用权的期限。

由于土地划拨也存在一些限制条件，例如不可转让、出租或抵押等。

（2）土地出让性质：这是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定的期限内向土地使用者出让，同时要求土地使用者按照特定的标准向国家支付土地使用权出让金。

2．获取途径各异

（1）土地划拨获取方式：需得到县级以上人民政府的批准，在向土地使用者支付补偿金、安置费等相关费用后，将该幅土地交付其使用；或者直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

（2）土地出让获取方式：对于商品房建设用地而言，原则上应通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式进行获取，并且严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

若以划拨方式取得的建设用地使用权在房地产转让过程中，必须经过国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。

3．使用期限迥然

（1）土地划拨使用期限：根据国家法律的规定，以划拨方式取得土地使用权的，除非法律、法规另有明确规定，否则并无使用期限的限制。

（2）出让土地使用期限：一般分为40年、50年以及70年三种类型。