购房者不能获得贷款能退房。购房者应向开发商发出退房通知，开发商在接到退房通知15日内为购房者办理退房手续，办理完退房手续后，开发商需要将全部购房款退还给购房者，根据不能获得贷款的原因确定违约方并由违约方依据合同约定支付违约金。

三种购房者的贷款选择：卖旧换新or1＋1置业升级

在目前严厉的房地产调控政策下，三套房无法获得贷款，二套房首付比例、贷款利率也都比较高。那么对于一些政策误伤下的刚需购房人群，选择何种购房方式才能达到最高性价比呢？

案例一改善型购房者

王先生，私企老板，年收入100万元左右。结婚前在上海浦东用商业贷款购买一套90平方米小户型住房，目前贷款已经还清。结婚后，计划与太太买一户140平方米左右住房。王太太名下目前无房产也无任何贷款记录。王太太任职某国有企业，单位予以缴纳公积金和补充公积金。目前两人看中一套总价值500万元左右的房子，但王先生手头现金200万元左右，父母资助50万元，目前名下小户型房产市场价252万元左右，出租价格每月4000元左右。

贷款方案：卖旧换新or1＋1置业升级

有财建议：像王先生这样名下已有房产的人群，按照目前认房又认贷的标准，即使王先生出售名下房产也仍然会被列为第二套购房。如果申请商业贷款，首付比例50％，贷款利率在基准利率基础上上调10％，贷款成本较高。王先生可选择将名下房产出售，不申请任何商业贷款方式，全额购买新房。

但鉴于王先生生意流动资金的需要，王先生也可以考虑1＋1置业升级模式，用手头现金支付首付，用自己和太太的公积金申请贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。此外，之前的小户型房可以保留并出租，用租金来减轻还款压力。同时，王先生夫妇再次购房应该考虑日后生育小孩问题，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。

案例二两套房产者

李先生，目前在上海有一套房产，和太太、儿子一起居住。总价值300万元左右，有贷款但目前已经还清。此外，李先生还在老家帮父母买了套房产养老，总价值50万元左右，有贷款但也已还清。目前李先生计划在上海再为儿子购买一套房子供结婚用，看中一套总价值200万元左右的房子。但目前李先生家庭现金只有50万元左右。

贷款方案：房产抵押消费贷款

有财建议：像李先生这样在本地和外地均有贷款记录的人群，通过央行个人征信系统可以查出李先生的两次贷款记录，按照现在政策李先生根本无法申请到商业贷款或公积金贷款。唯一的办法是通过房产抵押贷款来购房。如果申请房屋抵押贷款，前提是抵押房屋贷款已经还清。然后由专业评估机构对房产进行估价。招商银行理财经理林先生在接受第一财经日报《财商》采访时表示，如果评估价格是300万左右，那么大约可获得150万元贷款，抵押率为50％左右。贷款利率方面，如果是银行优质客户的话，按照贷款基准利率上浮15％～20％。

林先生表示，抵押消费贷款办理后，银行将这笔钱转入林先生银行账户，但不能转账、取现，只能在POS机刷卡。对于刷卡具体用途，银行不做过多干涉。

案例三外地务工人员购房

金小姐，江苏人，在上海工作一年半，一直在上海租房，房租大约1500元。但考虑长期租房成本很高，而且自己有在上海定居的打算，计划先购买一套40平方米左右的小户型房屋居住。看中一套100万左右住房，目前个人无太多存款。金小姐以往并无贷款记录，但父母在江苏为她全额付款购买了一套40万元左右房产。

贷款方案：卖掉外地房付首付

有财建议：对于金小姐这样的外地人，按照目前新政要求，在申请贷款时需要提供在上海一年以上的纳税或社保缴纳证明，金小姐基本满足这一条件。在第几套房的认定上，目前上海房地产交易中心并未与全国联网，无法查出金小姐在江苏的房产记录，如果在上海申请贷款仍被视为首套房，但银行也会让金小姐提供房产情况承诺书，所以建议金小姐可以卖掉江苏房产，作为首付款，然后依照自身情况申请公积金贷款或商业贷款。

在还款方式上，建议采取等额本息还款方式，每月还款额比较固定，压力比较小。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。