21世纪不动产号称是全球最大的房地产服务提供商，分析其经营模式，特许经营无疑是关键。但深圳区域分部进入已近三年时间，仅开设了10家加盟店，5家意向签约单位，被业界称为“水土不服”。深圳区域分部总裁龙固新对此表示，实际上21世纪不动产深圳区域分部于去年8月份才开始正式运作，在近日召开的中国第五届住交会上正式与公众见面，以后将加强市场推广和授权力度，结合深圳的市场情况，做好本土化经营。

在特许经营行情看涨的情况下，加入特许经营领域的行业构成也在发生明显的变化，新兴行业涌入特许经营领域，并呈现出多样化和个性化。除了零售、餐馆等传统行业外，一些新兴行业如家居家装、教育培训、商业服务等成为新锐力量。新兴行业的积极涌入，是国内消费需求呈现新热点的一个反映，而消费结构的变化和消费热点的出现，都将给特许经营带来广阔的发展空间。国外的特许经营品牌也正在大举进入中国市场，这对全面推进和提升国内特许经营的发展水平有相当大的促进作用。在国际品牌的带动下，中国的特许经营市场正在不断的走向成熟，无论是企业的品牌知名度，还是企业的经营理念、经营模式、经营规模、资金实力以及物流配送能力、营运管理水平、培训体系、甚至加盟投资者的文化素质等都比以往有了很大提高，这在很大程度上缘于国际品牌为本土品牌做出的表率。

纵观特许经营的发展的新趋势，首先是其在服务行业得到快速发展，充分运用ＩＴ技术，使特许商和加盟商之间的信息交流更加高效、便利，特许经营品牌的管理和指导也因此进一步加强。其次是特许经营品牌发展获得融资支持越来越方便，可以通过银行、政府以及风险投资获得投资。另外，特许经营还出现了多店铺经营的新趋势，多店铺特许经营就是将经营权批量授予加盟商，有两种方式：第一是区域发展，也即特许商将特许权授予当地的一个加盟商，它可以在这个区域范围内开发并经营特许权，有权经营更多的店，另一种方式是分特许经营，就是把特许加盟的权力授予加盟商，这个加盟商有权在当地再招募加盟商。多店铺特许经营的优势在于能够在短期内进行迅速的拓展业务，而且能更快地进行市场渗透和扩张，同时也能快速建立起品牌认知度，这一最新发展趋势，对于国内特许经营企业的多样化发展无疑具有积极的借鉴意义。

据了解，21世纪在深圳的部分加盟店确实经营不太理想。有业界人士认为，21世纪不动产选择做大，关注的是各地已经开了多少家加盟店，便往往容易忽略了做强，或者是没有采取有效的措施，阻碍其规模的进一步扩大。21世纪不动产在深圳竞争优势不明显，不应把自己放在与深圳本土的三级中介的同一个层面上来竞争，要发挥国际化优势，市场定位于高端客户，即能够带来高额利润的外籍人士，这也正是可以发挥21世纪不动产的国际优势切入点，体现出赢利能力，给加盟者（投资者）信心，从而可以迅速发展。

21世纪不动产深圳区域分部总裁龙固新认为，市场接受应该有一个过程，21世纪不动产的力度还需不断加强。21世纪不动产的运作方式和其他中介公司是不一样的，它的所有分支机构都是独立拥有和运营，实施的是全球化战略联盟，在不同的国家和区域依据当地的情况，结合21世纪不动产体系实施本土化经营，其他中介公司则是自己投资自己经营。虽然21世纪不动产的美国本土操作模式不一定适合深圳，但它的理念和方向一方面是促进房地产中介市场的规范化发展，另一方面是扩大市场份额。在深圳区域成功与否，关键在于加盟店的数量，加大市场拓展的力度，加快开店速度，同时对加盟店的监管力度也会随之加强，深入研究怎样科学地选址，以及店铺面积、人员结构、客户的有效开发等问题，以形成21世纪不动产的独有模式。结合深圳的市场情况，踏踏实实地做好本土化运营，依托一个成熟、完善的体系和全球化的网络及信息资源平台做全球生意，也将成为行业发展方向。通过战略联盟的方式形成庞大的资源系统和产业链，从而提高企业产业链的竞争力和市场抗风险能力，同样将成为行业的发展方向。

摘自《中国房地产报》2003.12.15刘晓云