一、买卖拆迁安置房的风险是什么？

（一）政策因素

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

（二）价格因素

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

（三）人的因素

共有人是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。

二、拆迁安置房买卖费用

买方卖方

契税：总价*

1、5%

印花税：总价*0.05%总价*0.05%

交易手续费：3*平方数3*平方数

拆迁安置方：总价*4%

土地出让金（公房）：总价*1%

土地登记费50元每件

印花版税5/件

房屋登记费80元/件

工本费10/件

通告费（境外人士）200/件

（通过中介）

中介费：成交价*1%成交价*1.5%

过户代办费：200元200元

按揭代办：400水电过户200

评估费：评估价*0.44%

他项权证190

营业税。5年内出售5.55%

个人所得税总价*1.5%

高档住宅：总价*3%

高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税

三、安置房买卖的4个法律难题解读

1、私下交易后，目前遇到交土地收益，这个交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

若遇拆迁户拒绝办理可以通过诉讼解决。若是房屋买卖合同有效，法院可以判定继续履行义务，要是不履行，在法院出具法律文书后，买房人可以办理手续，或是通过执行局强制执行。

拆迁户病故，则可以征求法定继承人的意见。若是通过产监部门不能确认，可以到法院来起诉。至于拆迁户出国、联系不上，前置方法行不通，都是可以通过诉讼解决的。

江苏法舟律师事务所王一静律师：

首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：1.如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议（即该合同可能会被确认为无效，对此如双方存有争议则可通过诉讼由人民法院进行确认），如合同被确认为无效，在此情况下应依照合同无效而双方返还的法律后果处理，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务，如合同被确认为有效，则按第2条办理;

2、如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。

2、私下交易时，有的当时声明房价已含土地收益金，有的当时未声明含，怎么办?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

这要看当时双方的约定，包括费用多少，由谁负担等。若是没有约定，双方先行协商，协商不成交由法院来判断。法院会综合交易习惯等，如当时交易的价格来判断，一般是由买受人承担。

江苏法舟律师事务所王一静律师：

在合同被确认有效的情况下，土地收益金的承担主体应依照合同约定，没有约定时，则应通过文义判断当事人在签订合同时的真实意思表示（在大多数情况下，双方约定的价格一般为不涉及缴纳土地收益金的价格，若此，我们认为，办理转让登记产生的土地收益应认定由买受人承担更为公平）。

3、亲属间的交易，办与不办房产证，对将来有什么影响?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

亲属间的交易，与陌生人交易是没有区别，建议及时办理相关产权证。毕竟拆迁户将产权证办在自己的名下，对于第三人来说并不清楚房子已经交易，可能造成一房二卖等。对于买受人来讲，将来要转卖、赠予都会存在障碍，所以说办理产权证是必须的。

4、如果拆迁户不上市交易，也不办房产证，将来的继承问题是否受影响?

梁溪法院民事庭法官林丽华：

这类房屋不影响继承。不过产权证办到继承人的名下，仍然涉及相关费用。等到继承时再交，并不是明智的做法。根据法律规定不动产采取登记方式，才有公示的效力，这是物权的法定方式，还是尽早办理为好。

中院执行局裁决处副处长张淼介：