难题一:物业管理招投标无法可依。
虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》,但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动,所以对于物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。目前,我国尚未颁布《物业管理条例》,也没有制定全国性的物业管理招投标规则,造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据,问题较多且难以处理。
建议:立法部门应根据物业管理市场发展需要,尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。
难题二:传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破。
部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念,在项目开发完毕后自己成立物业管理公司进行后期管理。这种做法的直接后果是:由于项目的开发人员普遍没有物业管理经验,故此类物业公司管理人员的素质普遍较低,专业性不强,服务意识较差,管理水平较低,广大业主和使用人满意率不高,投诉较多。此外,由于开发和经营一体,所以开发商和物业公司责、权利不清,造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业公司,形成业主与物业公司矛盾突出,而物业公司无法承担更无力解决此类问题。
建议:开发商转变观念是解决这一问题的关键。目前,已有不少开发商认识到开发与管理分离的好处,通过招标方式选择优秀的物业管理企业,这样不但可以分清建管责任,而且优质的管理更可以增加项目的卖点。
难题三:自发、隐性招标较多。
此类招标多是为避开政府监控,冒竞争之名,行暗箱操作之实。招标方在招标前早已定好中标人,只是借用招投标的形式掩人耳目。其他投标单位在全然不知的情况下投入大量的成本去编制标书、参加答辩,结果却不知是给人家做了嫁衣。这种做法损人利己,广大业主和善意投标人利益受损不说,还落得个无法理论。
建议:招标事关大家切身利益,所以应该接受广大业主的监督。但在竞争机制引进物业管理市场之初,政府也应给予适度的干预,并制定出监督措施和办法,这样才能使物业管理的招标活动逐步走向规范和成熟。如北京市的物业管理招投标活动目前就实行招标前登记,招标后备案的办事程序,使招投标全程纳入政府监控,最大限度地保障了招投标双方的合法。
难题四:物业管理委员会招标任重道远,新老物业公司的交接问题突出。
物业管理委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构,代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项,重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差,对公共事务漠不关心。反映到招投标上的问题是,管委会重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊,落实中标结果更是难上加难。所以业主委员会招标后原物业公司拒不退出,中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。
建议:为了保障自己的合法权益,全体业主应自觉配合管委会的日常工作,积极参与小区的管理和监督。同时各级法院应加大对物业管理纠纷的审理力度,明确物业管理委员会的法律地位,采取强制措施落实中标结果。
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