1、明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据上述规定,承租人迟延支付租金,不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由,只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的,出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
2、《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件,但是不得违反《民法典》的相关规定。本案中,原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约,秦某有权随时收回房屋”,从此约定的内容来看,原告秦某解除合同的条件并不明确,是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果?根据《民法典》有关合同解除权的规定,答案是否定的。根据《民法典》有关合同解除的规定,只有在一方当事人根本约定的情形下,对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定,一方面没有明确解除合同的条件,另一方面违背了《民法典》有关合同解除的规定,因此,不能作为原告解除合同的依据,本案应适用《民法典》的有关规定处理
3、《民法典》第七百二十二条规定了承租人延期支付租金的法律后果,根据此规定,结合本案案情,在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下,原告秦某并没有解除合同的权利,但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的,原告就有权解除合同了。租期届满以前,当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失,因此,当事人在签订《房屋租赁合同》时,一定要明确约定解除合同的条件。实践中,出租人为了防范风险,一般都会约定出租人单方解除合同的权利,法律界提示,约定解除合同的条件一定要具体且符合《民法典》的规定,承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
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