以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发期限进行开发。超过出让合同约定日期一年以上未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；超过两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。总则（1）根据出让合同，土地使用权出让金已全部缴纳，取得土地使用权证书；（2）按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设项目的，超过开发总投资的25%建成后，如果属于开发用地，将形成工业用地或其他建设用地的条件。

转让合同的效力和转让后取得土地使用权的土地使用者。转让合同体现了出让人（国家）和受让人（土地使用者）的意愿。该法一经生效，即具有法律效力。转让人转让其权利不影响转让合同的继续履行。因此，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，土地使用权转让合同约定的权利义务随之转移。

以出让方式取得土地使用权的，房地产出让后的土地使用权使用年限为原土地使用权出让合同剩余使用年限减去原土地使用者使用年限。商品房预售商品房预售是一种特殊的房地产转让行为，预售方具有一定的投机行为，预购方具有较大的风险，如果不加以控制，预购方的权益极易受到侵害。因此，《城市房地产管理法》对商品房预售规定了比一般土地使用权出让更严格的限制条件和程序。商品房预售应当具备下列条件：

（1）已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）根据提供的商品房情况预售，开发建设投资达到项目建设总投资的25%以上，已确定建设进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门登记，领取商品房预售许可证。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报送县级以上人民政府房地产管理部门登记。商品房预售所得必须用于相关项目建设。划拨土地使用权（经济适用住房）转让划拨土地使用权人的权利内容不充分。划拨土地使用权人只有占有权、使用权和部分收益权，没有分权和完全收益权。转让房地产，应当征得国有土地所有人代表的同意，并依法与其分享土地收益。因此，《城市房地产管理法》规定：以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院规定报有审批权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权转让手续，缴纳土地使用权转让费。（二）以出让方式取得土地使用权，经有批准权的人民政府决定依照国务院规定不办理土地使用权出让手续的，出让人应当将房地产转让所得的土地收益上缴国家或者依法予以补偿国务院规定的其他待遇。

房地产转让时，房屋已竣工的，还应当持有房屋所有权证。