房产开发商是否同时具备《新建住宅交付使用许可证》和《房地产权证》，是认定房屋交付的必要条件，也是认定是否违约的关键。我们手头有一较典型的开发商不具备“两证”逾期交房、承担违约责任的案例，供读者参考。

原告陆先生于1996年11月与某房产公司签订“还款赠房协议书”，协议约定，原告一次性支付人民币87万元，可于1997年1月取得建筑面积103平方米的1605室产权房一套。协议还约定，总房款87万元的40%(34.8万元)由被告开具收据，60%52.2万元以原告的名字整存整取五年定期储蓄。双方约定，在存款期内，原告不得提取，到期归原告，如到期本金与利息不足87万元，由被告补足。

时至1997年11月，被告仍无法交房，双方经协商一致又签订补充协议约定：房屋由1605室调换到建筑面积105.8平方米的1702室，超出部分面积按每平方米3400元计算，原告不再追究被告逾期交房的违约责任。同年11月，原告入住1702室，要求被告依法提供《新建住宅交付使用许可证》和《房地产权证》并办理蓝印户口，但被告一直推诿，交涉未果。原告遂委托律师向法院起诉。

审理中，被告辩称：补充协议原告已承诺不追究逾期交房的责任，且1996年签约时，被告已取得商品房预售许可证，2000年也取得《新建住宅交付使用许可证》，不同意退房。

法院认为，补充协议不再追究逾期交房的违约责任，显然是指1605室，而不是调换后的1702室，被告1997年11月交房时尚未取得《新建住宅交付使用许可证》，并在本案审理结案时，被告仍未能取得该物业的《房地产权证》。被告理应对其违约行为承担法律责任。

法院审理判决如下：

一、终止《还款赠房协议》及《补充协议》;二、被告在本判决生效之日起十日内返还原告房款34.8万元，并按银行同期固定资产贷款利率支付利息;三、支付原告50%装潢费;四、原告支付被告(1997年11月—1998年8月)的房屋使用费;五、原告在本判决生效之日起十日内，将1702室归还被告。