一、法院第三次拍卖不出怎么处理

当法院进行第三次拍卖房产而未能成功出售后，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关条款，法院会在第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

若变卖公告发布后六十日内仍没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，法院将解除对该财产的查封、冻结，并将该财产退还给被执行人。

二、购买法院拍卖房产有何利弊

购买法院拍卖的房产既有其独特的优势，也存在一定的风险。

1．从优势方面来看，购买法院拍卖的房产可以避开某些限购政策，因为目前对于通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，尚未有明确的法律规定或政策规定是否按照限购令执行。

2．购买此类房产还可以规避部分税种，如只需缴纳契税，而无需缴纳所得税和增值税。

购买法院拍卖房产也存在诸多风险。

1．房屋所有权证的办理难以确定，因为法院不是专业的房屋产权管理机构，对于房产证办理的信息可能难以准确、及时地提供。

2．房屋质量没有保障，因为法院在拍卖时通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于其他隐秘或暂时不能显现的质量问题可能无法体现。

3．存在法律规定的执行回转风险，即如果原据以执行的法律文书被撤销，已经执行的财产可能会被要求返还。

4．购房成本风险也需考虑，因为拍卖的房产通常不接受贷款，竞拍人必须一次性支付，并且实际购房成本加上拍卖佣金可能高于相同户型、面积的房屋。

三、法院拍卖房产的风险有哪些

法院拍卖房产的风险主要包括以下几个方面：

1．房屋所有权证办理风险：由于法院不是专业的房屋产权管理机构，对于房产证办理的信息可能难以准确、及时地提供，导致拍卖房屋的所有权证书办理出现问题。

2．房屋质量风险：法院在拍卖时通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于其他隐秘或暂时不能显现的质量问题可能无法体现，竞拍人即便进行了现场查勘也可能存在相应的质量瑕疵风险。

3．法律规定的执行回转风险：如果原据以执行的法律文书被撤销，已经执行的财产可能会被要求返还，这对竞拍人的损害是巨大的。

4．购房成本风险：

（1）拍卖的房产通常不接受贷款，竞拍人必须一次性支付，并且实际购房成本加上拍卖佣金可能高于相同户型、面积的房屋。

（2）如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，竞拍人在办理所有权证时还必须补缴土地出让金。