拆迁行为以住户搬离原住所、旧房得以拆除为完成的主要标志(暂且不论安置房屋问题)。但住户搬迁的前提是拆迁行为当中的双方当事人达成拆迁安置补偿协议。协议是协商、谈判一致的结果，是双方反复交锋、妥协的文字化表现形式。故而谈判是拆迁工作中最重要的一个环节。

无论是什么类型的拆迁谈判，我们认为都应当考虑的因素：

一、准确表达想要表达的意思很重要，但更重要的是要让对方准确理解表达者所传递的信息的真正含义。就算是行为人想故意表达模糊的信息，这种意思表达也是明确的，明确的表达模糊的信息。

二、拆迁当中，谁的力量大，谁的谈判权力就大。就具体的个案和事实而言，我们认为被拆迁人的谈判权力大，这是因为对拆迁人而言，购买是必须的，没有其它选择，其次拆迁人的时间压力也远比被拆迁人大。所以说在具体的谈判过程中拆迁谈判是不平等的。但这并不是说在谈判当中拆迁人就总是被动，相反，拆迁人从根本上或者说是从宏观上总是处于主动的地位，具体体现在拆迁人总是主动出击。到底怎么样进行补偿，补偿标准是多少是控制在拆迁人手中的，如果拆迁人不告知被拆迁人，被拆迁人是永远都不知道的。

三、谈判环境对拆迁谈判的影响

长期从事拆迁工作的人都有体会，在不同的环境与被拆迁人协商，谈判效果往往会不一样。这是为什么，我们根据长期实践与心理学理论来阐述我们的观点。

与被拆迁人协商，无外乎有以下几种环境：

1、拆迁现场办公室;

2、被拆迁人家里;

3、行政机关办公室;

4、除上述环境以外的其它环境;

以上区分我们可以看出，从谈判心理的角度来说是心理优势不一样而进行划分，实际上我们可以用另外的形式表述可能更准确：

1、拆迁人心理优势较大的地点;

2、被拆迁人心理优势较大的地点;

3、行政权力影响较强的地点;

4、较中立的地点;

针对上述情况，在准备与被拆迁人协商前应当作以下考虑：

1、如果此次谈判目的是要想被拆迁人接受某个动议，那么在拆迁现场办公室进行协商可能较容易一些。

2、如果此次谈判目的是想否决被拆迁人提出的某个动议，那么在拆迁现场办公室进行答复可能较好一些。

3、如果想对被拆迁人进行法律法规或就政策规定进行宣传，那么在拆迁现场办公室进行较好一些。

4、如果对被拆迁人的安置补偿进行细节调整，那么在被拆迁人家里或在其它地点可能较好一些。

5、如果与被拆迁人的拆迁安置补偿问题迟迟不能深入，想了解被拆迁人的真实心理状态，在被拆迁人家里或在其它地点可能较好一些。

6、如果想深入了解和分析被拆迁人的家庭、房屋、心理等等情况，在被拆迁人家里可能较好一些。

7、如果就某一个拆迁安置补偿问题需要拆迁当事人双方都妥协时，在较中立的地点进行谈判可能好一些。

8、如果想与被拆迁人建立个人层面的信任度时，在较中立的地点进行会好一些。

9、如果想借用行政机关的行政权力来影响被拆迁人时，在行政机关的办公室更好一些。

10、如果是行政机关作为中立者介入谈判、引导谈判并且有希望形成谈判结果时，在行政机关办公室进行会更好一些(但是要注意多种因素综合考虑)。

以上是我们的观点，但并不绝对。更多的时候需要谈判人员根据谈判对象、谈判条件、谈判形势、谈判时间来综合考虑。

四、谈判的时间因素

谈判的时间是指拆迁谈判中的当事人，那一方所受到的时间限制更大，那么这一方的谈判权力就小。通常来说，拆迁人所受到的时间限制更大。但在许多情况下，特别是在市政基础设施建设项目中，谈判人员可以将时间压力转移给被拆迁人。在个别情况下，商业拆迁人被拆迁人自身也有特殊的时间压力(如急需用钱或出国又或其它情况)。

五、拆迁补偿安置方案

在拆迁工作中(特别是在市政建设项目)，拆迁安置补偿方案是否符合本项目实际需要，是否切实保障了被拆迁人的居住条件，补偿标准是否合理等等对拆迁工作起着决定性作用。

拆迁补偿安置方案通常有两个层面的，第一个层面是宏观和整体上的;第二个层面是针对每一个被拆迁人具体的和微观的方案。第一个层面上的方案是基础、是原则，具有指导意义和限制作用;第二个层面的方案是在第一个层面方案原则下的细化和分解。针对被拆迁人的具体方案可以有多个(在谈判时，谈判人员也应当准备多个方案)，有主要方案、有替代方案、有备选方案等。准备得越充分，相对来说就越有灵活度，谈判达成一致的可能性就越大。

六、被拆迁人的谈判信誉度并非都是良好的。

被拆迁人的信誉度是否良好决定着谈判动议怎样提出，在什么时间、地点以什么样的方式提出，拆迁谈判怎样进行，以什么样的方式进行，被拆迁人答复能否完全信任，针对被拆迁人的答复怎样应对等等。因为被拆迁人的信誉度是如此的重要，所以拆迁谈判人员在未进行实质性谈判前应当对被拆迁人进行深入细致的分析，制定好谈判方案和谈判策略。

我们在长期的实践工作中发现，拆迁工作面临许多方面的困难，就谈判角度而言，最应当考虑的问题，是被拆迁人的谈判信誉度问题，也即谈判参与人作出的结果性承诺是否能完全信任的问题。

拆迁谈判过程中经常遇到令人头痛的问题，通过艰苦的谈判与被拆迁人就拆迁中的某一个或某一方面达成了一致的意见，但因某些原因还未签订正式协议，过了几天，甚至于一个晚上，再次协商时被拆迁人就以种种理由变更甚至完全推翻已形成一致的意见。被拆迁人的轻易毁约并又提出新的意见，结果又是一轮辛苦的谈判。这个问题怎样解决，长期以来困扰着我们，也困扰着每一个拆迁谈判参与者。

通常，在谈判过程中，对于需明确意见(如价格、日期等等)的谈判都是很慎重的，轻易不作出承诺，承诺一旦作出即不轻易变更。所以，在谈判过程中谈判参与人轻易对合同重要条款是不会轻易作出结论性或决定性的承诺。但在拆迁谈判中，许多被拆迁人今天作出承诺，明日又推翻承诺的情况屡见不鲜。对于这种情况，首先我们要有清醒的、正确的认识，其次要着重分析被拆迁人为什么会这样，最后再考虑怎样解决。

二思路要开阔，多分析谈判对象，分析得越细，越有可能找到解决问题的办法。平时多听多看各方面的书籍，多与专业人士交流，他山之石可以攻玉。