一、案例介绍

1998年，刘某通过房改取得了某市中心区的房屋一套，房改计算工龄时计算了刘某已故前妻王某的工龄（其前妻王某于1993年去世，按该市房改的相关政策规定，遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣）。2002年5月，刘某与胡女士再婚。2004年7月5日，刘某立遗嘱，并于同日进行了遗嘱公证，明确表示该房屋的全部产权由其妻子胡女士一人继承，该市公证处出具了公证书。2005年2月11日刘某去世。胡女士于2005年3月2日向房屋权属登记部门申请转移登记，并提交了规定的资料，同年3月16日，房屋权属登记部门为胡女士颁发了房屋所有权证。

2005年8月，已故刘某的两个继子女王甲、王乙姐弟与胡女士因该房产继承纠纷向某市区级人民法院起诉，称该房屋是其继父刘某与其母王某的遗产，胡女士无权处置该房产。2007年1月区级人民法院作出判决，认定：王甲、王乙拥有该房产一半的继承权，另一半由王甲、王乙、胡女士各享有33．33％的继承权，同时法院认定遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力。胡女士不服提起上诉。

2007年5月18日，胡女士将该房产卖给李先生，并在房屋权属登记部门申请办理产权登记（房屋权属登记部门办理转移登记时，未收到任何部门和个人关于该房产的限制文件，也不知该房产存在纠纷）。25日，登记部门为李先生核发了房产证。

2007年8月14日，王甲、王乙向该市人民政府法制办申请行政复议，要求撤销李先生的房产证，法制办在复议过程中了解该房产继承纠纷已进入法院二审程序，8月26日中止审理。

2007年12月，中级人民法院驳回胡女士的上诉，维持原判。

2007年12月18日，市政府法制办恢复行政复议，2008年元月做出行政复议决定，认为胡女士向房产局申请该房屋所有权转移登记时，由于公证处出具了有瑕疵的公证书，造成房产局为胡女士办理转移登记不实，具体行政行为违法，限定房产局在60日内重新做出具体的行政行为。基于上述事实，房产局根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条之规定，依法注销了李先生的房屋所有权登记。李先生在收到房产局的注销决定后，向法院提出行政诉讼，法院维持了房产局做出的行政行为。目前李先生还在市中级法院上诉。

二、三个疑问：

1、刘某房改时，其已故前妻有房改房产权吗？

2、房产局撤销李先生房产证，法院维持正确吗？

3、李先生可以适用不动产善意取得保护吗？

三、具体分析

笔者认为，本案例中要理清的两个关键问题：一是该房屋所有权属刘某和已故前妻王某共有，还是属刘某单独所有。其本质是在房改售房过程中，配偶一方去世，另一方因享受了按照去世方的相关条件计算的折扣，所购的房屋去世方是否拥有所有权问题。二是行政机关做出行政复议决定、人民法院做出判决认为公证遗嘱有瑕疵，做出维持注销的判决时，如所涉及的房屋权利已转让给第三人，第三人可否适用善意取得得到该房屋产权。

1、刘某房改时，其已故前妻是否对房改房拥有产权？

本人认为，其已故前妻对该房无产权。理由如下：

首先，刘某与王某的共同财产应以王某去世时为准。婚姻关系是一种身份关系，随着王某的去世，刘某与王某的婚姻关系也随之终止，根据《民法典》的相关规定，夫妻婚姻关系存续期间实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益，为夫妻共有财产（约定为一方所有的除外）。而刘某所购房产在王某去世时是公产，二人只是租住，只有使用权，并无所有权。王某去世在先，刘某参加房改取得房屋所有权是在王某去世几年之后，不是在二人婚姻关系存续期间。所以，不属于夫妻共同财产。

其次，王某去世时，刘某尚未开始参加房改，所以1998年刘某参加房改所用王某工龄折扣优惠也不属于王某在世时‘已经明确可以取得的财产性收益”。因此王某在去世时，既无房产权，也无工龄折扣优惠的取得权。至于按该市房改的相关政策规定，遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣应该理解为国家对生者的照顾，计不计算王某的工龄并不影响刘某与房改房原产权单位的买卖关系，只是房屋售价高低不同而已，但不管多少都由刘某一人承担。因此，刘某所购房产为独立产权，其拥有全部的处分权，王某对房改房不拥有产权。房改房属于刘某个人财产，有权留给胡女士一人所有。

2、房产局撤销李先生房产证，法院维持是否正确？

这个问题其实是：胡某通过经公证的遗嘱取得房屋所有权时，如遗嘱公证有瑕疵如何处理的问题。

胡女士申请产权转移登记时需提供的“公证书”，经过法院终审认定“遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力”，行政复议决定也认为该公证书有瑕疵，造成胡女士在申请登记时申报不实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第一千零七十一条规定，房产局依法注销胡女士的房屋所有权登记。在房产局看来，胡女士的产权登记注销后，李先生的转移登记也无法存在，因此注销了李先生的房屋所有权登记。

那么，在李先生对房产局的注销决定提出行政诉讼后，一审法院维持是否正确？笔者认为，房产局和法院职能不同，房产局权属登记行为，主要依据《房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》以及2007年10月1日起施行的《民法典》。但对《民法典》第三百一十一条关于不动产善意取得的规定，房产局并无鉴定“是否善意取得”的能力和职能。法院则不同，作为审判机关，法院应从《民法典》、《房地产管理法》、《民法典》以及上面提到的两个规章综合断案，应从维护当事人的合法权益及维护交易安全方面考虑。李先生向胡女士受让房产，在胡女士拥有房产证并自己已经进行转移登记的情况下，李先生有理由相信该交易是安全的。根据《民法典》第三百一十一条的规定，“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。因此，对于该案例，除非行政诉讼的第三人（胡女士、王甲、王乙）有证据证明李先生买卖该房产时是非善意的，否则，李先生应取得该房产的所有权，一审法院维持房产局注销登记的行为是不正确的。

3、李先生是否可以通过适用不动产善意取得制度得到该房产？

如上所述，胡女士向登记机关提供了有瑕疵的公证书。但作为登记机关，有理由相信该公证书的公信力，因此，虽然登记机关在核准胡女士的转移登记申请行政行为中，依据申报不实的材料作出了错误登记。但由于该房屋所有权已转移给第三人李先生。此时，人民法院对胡女士转移行为作出的判决，应考虑到对第三人李先生的影响。在第三人符合不动产善于取得的情况下，应判决第三人为不动产的合法所有人。而李先生若要适用不动产善意取得制度，必须同时满足三个法定条件，一是李先生不知胡某是无处分权人，即他是“善意”。二是李先生支付了合理的价款。三是转让的房屋已办理了登记。从目前提供的案情分析，李先生是完全符合上述三个条件的，所以可以适用善意取得制度取得房屋产权。

但值得注意的是，本案有一个特殊之处：即本案发生在《民法典》实施前，而不动产善意取得制度是《民法典》新规定的内容。一般情况下，法不溯及既往。所以，从这个角度看，人民法院又无法适用《民法典》的不动产善意取得制度来保护李先生。但笔者认为，即便根据旧法不能适用不动产善意取得制度，但由于李先生根据不动产登记簿的情况信任不动产是胡女士所有，基于不动产登记的公信力，加上李先生为善意，仍然应取得不动产房子的所有权。