预拆迁房屋评估注意事项
来源:互联网 时间: 2023-03-19 08:10:51 245 人看过

房地产价格评估机构由被拆迁人协商选定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的有关规定,房地产价格评估机构应当由被拆迁人在规定时间内协商选定。在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

据很多被拆迁人反应,自己家的房屋拆迁时,根本就没有收到任何关于协商选择评估机构的通知,甚至评估机构上门进行房屋评估时才知道有评估这一回事,且评估过程中评估机构做出的评估报告明显偏向于拆迁方。如果是遇到了这种情况,则此过程可能涉嫌违法,被拆迁人应当及时反映,以免耽误维权时机。

房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

所谓评估时点,就是指运用比较法等方法评估房地产价格时,由于交易价值的成交时期不同,需要将这些交易价格的成交日期统一修正于某一时间点上,这个统一的时间点便是评估时点。

众所周知,目前我国房价的变动是很快的,房屋价值作为评估过程中最为重要的一部分,评估时点的确定就显得尤为重要。无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,还是《国有土地上房屋评估办法》,对此都有明确规定,那就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋评估机构如果没有依照此规定,而导致评估结果中房屋价值的结果过低、侵犯被拆迁人利益的,被拆迁人要及时提出异议,通过复核评估等程序及时提出自己的主张。

拆迁方应将分户初步评估结果公示

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

根据法律规定,在最终的评估报告做出前,拆迁方是应当将初步的分户评估结果公示的,被拆迁人可以在公示期间指出其中的错误,确有错误的,评估机构应当更正。因此,如果拆迁方没经过公式这一步骤,则可能涉嫌程序违法。

被拆迁人有权对评估结果提出异议

根据有关规定,被拆迁人有权对评估结果提出异议。被拆迁人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

被拆迁人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被拆迁房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若是对鉴定结果仍有异议,则可以依法提出行政复议或行政诉讼。

一、房屋拆迁评估依据

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价,它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。

市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

二、房屋拆迁评估流程

关于房屋征收的评估流程,选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。

同时,通过新的渠道,新的评估办法,市场化的操作,将每一个环节都公开、透明,并充分利用市场化的处理模式,实现多元化的补偿,让拆迁双方实现共赢。这是民生所需,亦是发展所期。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2024年11月23日 20:35
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
更多房地产估价相关文章
  • 房屋拆迁评估时应该是几个人评估
    一、房屋拆迁评估时应该是几个人评估依据我国相关法律的规定,对被征收拆迁的房屋进行评估时,要由两名注册房地产估价师对房屋进行评估,并且在评估报告上签字。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。第十七条分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评
    2023-04-30
    303人看过
  • 城市房屋拆迁评估特点对拆迁评估不服怎么办
    城市房屋拆迁评估的特点是比较多的,如评估数量巨大、评估对象关系复杂等,被拆迁人对评估结果不服的,可以申请复核评估、对复核评估不服的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人
    2023-06-18
    378人看过
  • 房屋拆迁评估由谁来做
    1、评估机构由被征收人选在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。而在新发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。至于评估费用由谁承担的问题,《办法》表示,房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担,一般由房屋征收部门作为委托人。2、评估更多体现土地价值在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法。而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确,估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多
    2023-02-22
    196人看过
  • 拆迁上门评估要注意啥?
    一、拆迁上门评估要注意啥?1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。一般应以产权证书上记载面积为准。2、宅基地区位补偿价严重偏低问题。宅基地区位补偿价按下列公式计算:宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)乘以户均安置面积/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定,参考周边普通商品住宅均价,宅基地区位补偿价严重偏低,严重损害被拆迁人合法权益。3、评估方法错误问题。市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估机构不
    2023-06-15
    192人看过
  • 房屋拆迁的评估流程,拆迁评估签字的法律效力
    一、房屋拆迁的评估流程拆迁评估的流程主要包括八个阶段:第一个程序是前期洽谈、现场勘察。比如有一个拆迁工程需要评估公司做,或者是招标,或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况,包括去现场初步勘察,了解评估范围、对象等。第二个阶段是签订评估合同,然后制定工作计划。如果某评估公司要参与此次房屋拆迁,需要谈一下收费的问题,评估收费国家有指导性标准,同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。第三个程序是外业入户评估。外业阶段,评估机构需要到现场逐户进行评估。第四个程序是内业结算。外业评估之后需要把这些数据进行输机,按照公式进行测算。第五个步骤是出具正式评估报告。第六个步骤送达报告送到拆迁户手中。第七个是动迁解释。第八个是把报告归档。即项目结案,有关的资料结案。二、拆迁评估签字的法律效力拆迁评估报告签字后即具备法律效力,代表当事人认可该报告的内容,且接受之后所带来的权利义务关系。拆迁中经常涉及
    2023-04-23
    61人看过
  • 拆迁房该如何评估拆迁评估什么
    住宅房屋评估通常由四部分组成:一是房屋占用范围内的土地价格;二是建筑物重置价格;三是建安费用;四是装修装饰部分的费用。具体计算公式:估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用,评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格,然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素,对该基准价格进行适当的修正,由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准,修正系数可参考下表。成片密集的砖木结构房屋,一般不进行朝向修正。住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例,并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-
    2023-06-10
    220人看过
  • 什么是拆迁房屋的评估
    房屋拆迁评估程序是先由评估机构进行实地勘察,做好查勘记录,然后由评估机构根据市场价格提供初步评估结果并公示,公示无异议的,再向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告,最后由征收部门将评估结果交被征收人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对于被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。一、北京拆迁户口补偿是按户口算还是按面积算依据相关法律的规定,对城市房屋进行拆迁时,拆迁补偿是按房屋的面积进行计算的,而不是户口计算的,按被征收房屋类似房地产的市场价格计算。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上
    2023-03-08
    199人看过
  • 拆迁房屋评估标准参考
    房屋拆迁补偿评估的方法有:1.根据实际评估时间点计算重置价值;2.预估预期收益进行计算;3.参照类似的房地产市场价值;4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算;5.评估土地在进行实际区位确定的价值。一、股权转让评估的方法有哪些股权转让评估的方法有:1、收益法。通过资本化或折现被评估企业的预期收益来确定被评估对象价值的评估思路;2、市场法。将评估对象与市场上已有可比交易案例的可比上市公司、企业、股东权益、证券等资产进行比较,以确定评估价值。市场法中常用的方法是上市公司比较法和交易案例比较法;3、成本法。又称资产基础法,是在合理评估企业资产价值和负债价值的基础上,确定评估对象价值的评估思路。二、危险房屋拆除建筑物有赔偿吗?危房拆除有补偿,危房拆除补贴计算标准如下:1.房屋价值补偿按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。2.搬迁费和临时安置
    2023-03-05
    418人看过
  • 房屋拆迁谁找评估公司?
    一、房屋拆迁谁找评估公司?1、房屋拆迁谁找评估公司,可以由拆迁方、被拆迁方协商后确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。2、被征收房屋价值包括房屋价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。被征收房屋附属物价值包括房屋室内外装饰装修、各类附属设施、设备、彩钢结构、钢结构、树木、壁画等(不包括燃气安装、集中供热)的价值。二、若被征收的是非住宅房屋,房屋的价值怎么确定?1、若被征收的是非住宅房屋,房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格。2、被征收人选择房屋产权调换的,市政府应当以所提供的
    2023-06-15
    355人看过
  • 房屋拆迁评估六大难处
    回顾近几年的拆迁评估工作,感受最深的就是:难。在国家倡导房地产市场评估价格补偿的前提下,拆迁评估成了城市房屋拆迁的焦点。综合起来,拆迁评估大致有六大难点:l、进门难。拆迁工作大部分涉及城市的旧城区,没拆迁的时候天天盼拆迁,而当拆迁摆在面前的时候,有的被拆迁户对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度,要么借口工作紧张出差在外,要么安排老人阻拦门前,有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此,估价师一般很难轻易进门查勘。2、调查难:被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差、且不大规则的棚户,现场查勘及市场调查主要难在两点:一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多,且装修的内容五花八门,有包一面门的,有零星贴瓷砖的,有杂木当木地板的,有塑料吊顶的等等,每一项都必须记载清楚,并要得到被拆迁人的认同,难度实在不小。一般50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间,如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修,更需耗费
    2023-04-23
    62人看过
  • 房屋拆迁评估收费如何计算?看拆迁评估收费标准
    各区、县物价局、房屋土地管理局,各房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构:根据国家计划委员会、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1994]2017号)文件精神,结合《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字[1996]第396号)一年来试行情况,现对房地产中介服务收费的有关规定修订如下:一、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,可向委托人收取合理的费用。二、房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目,由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。三、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标
    2023-04-23
    111人看过
  • 房屋拆扦评估注意的问题有哪些
    一、房屋拆迁评估注意的问题有哪些1、注意估价时点。根据相关股价指导意见的规定,农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正。2、估价报告的有效期。应为征地公告的期限。评估报告具有时效性,一般与征地公告同时失效,但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的,应重新进行估价。3、确定估价机构。从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定,估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式,按照这一设计,估价机构的遴选应当包括以下五个步骤:(1)公告估价项目和评估机构资质要求;(2)符合条件的估价机构报名;(3)评估机构竞选;(4)被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构;(5)公示入选评估机构。4、委托评估机构的条件。根据相关意见的规定,估价机
    2023-04-01
    195人看过
  • 如何评估拆迁项目
    房屋拆迁过程中房屋拆迁评估的一般程序流程在房屋拆迁过程中,关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估,评估流程一般如下:1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据,为补偿提供可靠的依据。5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料,提出作价评估意见,具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。房屋拆迁评估程序1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部
    2023-07-04
    145人看过
  • 评估房屋拆迁的五种途径
    1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。房地产评估方法市场比较法在评估房地产价格的时候
    2023-07-02
    185人看过
换一批
#房产变更
北京
律师推荐
    展开

    房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。... 更多>

    #房地产估价
    相关咨询
    • 房屋拆迁评估方法有哪些,评估房屋价值应注意的事项有哪些
      宁夏在线咨询 2022-02-11
      国相关法律法规规定,房屋拆迁评估方法有:市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中,后三者经拆迁双方选择后可以适用。一、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同
    • 房屋拆迁评估后又重新评估
      青海在线咨询 2022-01-31
      如果认为评估不合理,可以申请重新评估。 土地征收、房屋拆迁,应当由当地的征收管理部门公告补偿标准以及补偿方式。 房屋拆迁补偿包括:房屋补偿与宅基地补偿。 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。 有营业执照的门面房,个体户,经营用房应当按照商业用房性质补偿。 商业用房补偿比住宅用房要高很多,要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等,应积极争取。 涉及到土地征收的话,需要经过省级以
    • 拆迁安置住房购买及评估的注意事项有哪些
      上海在线咨询 2022-07-13
      1、办理公证手续这是必须的,为了防止以后出现不必要的纠纷;有的开发企业为了达到增加收入的目的,在拆迁房交易后可以提供更名(过户)服务,适当地收一些费用相对来说是一种比较好的解决办法。所以说,弄清这套拆迁房的性质对于您的购买至关重要。 2、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的。 3、如果此套拆迁房在拆迁时
    • 厂房拆迁评估要注意些什么?
      江西在线咨询 2023-09-03
      厂房拆迁评估要注意些拆迁之前所要准备哪些工作,保障厂房没有任何的损失;而且还要注意在拆迁的阶段中所要产生的各种费用;同时还要在确定拆迁之后的恢复阶段的所有问题。
    • 房屋拆迁补偿定额,房屋拆迁评估的评估原则是什么
      北京在线咨询 2022-05-08
      在拆迁补偿中有关拆迁补偿的方法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近,参照实例的成交时间不超过估价时点12个月,选取的参照实例须在3个以上,参照实例的综合修正系数不超过30%.但是