购房者与开发商解除购房合同的，开发商应当返还房款并按同期利率偿还利息，解除合同的情形如下：

1、出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人。根据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，实际上该交易房屋已经抵押给第三方，但是出卖人并没有将此情况告知买受人，因此而导致商品房买卖合同不能实现，即买受人无法取得房屋产权的，甚至不能使用房屋的，买受人可以请求解除合同。

2、一房两卖。根据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于只能有一方买受人进行房屋产权登记，因此必然有一方是无法取得产权的，此时因此而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。但是第三人与出卖人恶意串通签订购房合同的，房屋产权只能属于另一方买受人。

3、商品房预售许可证存在欺诈。根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。因此，如果出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供了虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求解除合同。

4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。根据相关法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失的。

5、迟延交付房屋超过法定期限。根据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同的，但当事人另有约定的除外。

6、迟延办理房产证超过法定期限。根据相关法律规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失。

7、担保贷款合同不能订立。根据相关法律规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

8、规划、设计变更。根据相关法律规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以要求退房，由房地产开发企业承担违约责任。现实中开发商违约的情形很多，给购房者带来的损失也相对严重，毕竟最后无法取得房产。在这样的情况下，要求退房的同时也是可以要求开发商返还定金的。当然，除了这样的情况外，只要符合法律规定的情形或者双方约定的情形，也是可以要求开发商退还定金的。