《物业服务收费管理办法》(下称办法)的出台,为物业管理收费提供了法律依据。根据办法,物业管理费的构成分三个部份:
第一部分:开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;
第二部分:业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;
第三部分:业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份,办法已做出明确的缴纳办法,设立专帐管理,专款专用。
第三部份住宅区共性服务费,办法也明确了费用项目,可如何根据项目费用发生,确定这部份的物业管理费,笔者就此浅见,与诸位共同商讨。
对于住宅、楼宇等物业的管理,现在尚存在不同组织形式的管理方式,不论哪种组织形式的管理,都须发生管理费用,费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式,实行政府主管部门行业管理,业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制,因此管理费来源于为主。本着取之于用户、用之于用户,收支平衡,略有结余的原则,就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业,而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司,公司是以营利为目的的社团法人,这一定义包含着特征之一:公司是以营利为目的的经济组织。为此物业管理费在定价、批准、执行过程中,势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理,协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理,保证物业管理有可靠足够的经费来源,维持物业管理良性循环发展。
物业管理费的测算,在坚持以上原则和注意处理问题的基础上,如何测算,分以下几个步骤:
第一步:根据住宅区的规模、档次和管理目标,设立岗位,配备相应能力的人力资源。
第二步:估算住宅区进行统一管理,达到确定的管理目标,所发生的各类各种费用。
第三步:考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
按照上述步骤和根据办法中住宅区公共性服务包括项目,假设以年为核算周期,以下发生的各种费用分别设为:
1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)
2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)
3、绿化管理费(C)
4、清洁卫生费(D)
5、保安费(E)
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