商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物，目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷，一方面出于提升房地产开发效益的考虑；另一方面，增加居住或商务环境价值的考虑。此外，投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给，后一种原因引发市场需求。

商业地产风险产生的原因

1、开发规模过量

以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。

前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。

这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。

2、建设结构不合乎商业经营需要

不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。

由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。

3、投资或经营者的市场风险在增强

其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。

其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。

其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。

上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。

4、营销计划缺乏创意，流于俗套

由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

5、小区人口入住率偏低，商业投资过程缓慢

多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的，及时在规划与设计上，商业地产与住宅地产相适应，但由于提高入住率非地产开发商所能左右，因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手，以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险，增加其销售的变数。

商圈的识别与开发的定位

所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配，即取得良好效益的商业地产项目，从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。

1、商圈识别的层次与考虑的基本因素

首先在层次上分为宏观环境调研和微观环境调研。

宏观调研要考虑的因素：宏观经济状况(GDP、经济周期阶段等)、房地产市场状况、本项目所在城市经济状况、本项目所在城市商业地产市场状况。

宏观环境分析的目的是理清客观经济走势与房地产市场当前的趋势。特别是商业地产市场现在的发展特点。在此基础上，为企业决策提供进退的间接依据。

微观环境要考察的因素：人口规模、收支状况、区域规划、交通状况、竞争对手。

微观环境分析即商圈识别，以探求潜在商业规模、市场特点、机会与风险，从而为商业地产开发决策提供直接依据。

2、开发定位的三种模式

依据宏观、微观调研结论，确定开发定位。大体上有三种模式可供选择：区域乃至市级商业中心、社区商业中心、便利型商业。

区域乃至市级商业中心：属于特大盘开发的商业地产，其建筑形态是以商业街区的形式存在，不仅总开发面积大，其中单体商业项目的体量也大。此种商业地产项目的开发是以区域或整体城市的购买力为依据的，以区位及交通条件的优越性为基础的。因此，必须经过充分的市场调研后才能定夺。

社区商业中心：通常伴随大盘住宅地产开发而成为提升其整体居住环境质量的一个必要组成部分。此类商业地产是为社区及周边居民提供日常生活消费的商品和服务而精心打造的，通常以底商或商业街形式存在。

便利型商业：当住宅地产开发规模较小，而周边商业发育又十分成熟时，便利型商业是配套开发的另外一种选择。具体讲，就是为社区居民提供便利商品和即时服务的商业形态，通常是一种切合实际的选择。

3、商业地产开发规模的影响因素

空间位置―――远，大；近，小。

交通条件―――通畅小；不畅大。

总消费模式：人口数量、阶层、年龄；收支特征与消费偏好。

上述因素及其影响是以一个相对独立的地产项目为基准给出的，通常开发总量与商业地产之比在3%-5%之间。换言之，具体项目开发要据此而展开切合实际的研究。

4、商业地产投资的业态及选择

业态可以按规模要求与商圈半径的大小划分为两个层次：

其一，基本适合规模经营的业态：包括百货店、大型连锁超市、专业店、仓储店、家居中心、购物中心。

其二，基本适合小规模经营的业态：包括超市、专卖店、便利店。

上述两个层次的业态可根据项目要求有机组合。显然社区级和便利级商业难以引入大规模经营的零售业态。

此外，未列入国家规定而又具有我国零售市场特征的经营方式，包括农贸市场、小商品市场、服装市场等，通常它们具有批零兼营的特点，经营规模可大可小。

据此可知，商业地产开发应根据项目所在市场的现实情况和未来发展趋势，确定开发规模，进而择定业态组合。

商业建筑与布局的基本要求

商业地产设计与开发应基于商业经营的特点与要求，来进行建筑结构的设计与空间布局。

从商业经营的一般性而言，建筑设计方案应满足商业经营的以下要求：

外观醒目，透视性和展示性良好

内部空间宽敞，柱距尽量长，层高不宜低

预留水、电、气管线

充分利用街角及考量TOD需要

相对集中，避免社区私密性降低