1、模拟拆迁的模拟过程不透明，不会对所有人进行公布。也就是模拟拆迁过程中，百姓的意愿到底有多少，有关部门并不会对所有人进行公示。因此，一些居民不明就里，就在补偿协议上签了字。剩下的人眼看没有签字的人越来越少，内心比较着急，也草草签字。

因此，从根据你的意愿签字，到逼你签字，很大程度上，还是看当地有关部门的意愿。

2、签字的主体不适格。适格是一个法律上的概念，意思是不具备全部或者部分签字的资格。

模拟拆迁上有很多时候都是投资方来进行签字，而并不是行政部门。因此，在很多时候被看作是民事协议，在后期进入实质拆迁阶段的时候，往往不具备相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，很有可能让被拆迁户陷入被动。

3、实践中，模拟过程中，就已经开始实际强制拆除了，只要签了模拟协议就等同于实际征收了。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合是一句空话。

4、在实践中，征收部门或确定的项目主体，出于利益考量，并不会真正告诉拆迁户所签订的协议是模拟的。往往协议签订了，正式的征收决定间隔很久也未作出，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件，矛盾再次爆发。

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棚户区改造的房屋买卖风险

棚户区改造的住房，属于安置房性质，这样的住房需要房主持有满五年之后，缴纳房主名义的土地出让金和契税等税费，办理下原房主名义正规商品房的房产证，契税证，土地证之后，此时住房为正规商品房，就可以自由买卖过户。

这种房子产权要做出来至少3~5年，有的有纠纷的甚至十几年都做不出来，因此，无法做过户交易。

如果你实在看上房子，硬要买，手续必然会安排做公证，但是记住，这种公证是没有约束力的，如果卖家反悔，法院是不会支持你的。以前就有这样的案件，最终判卖家退回买家的购房款，买卖无效。

还有个问题就是在可以做产权证时，如果房价涨的较高，基本上没有人不会出来坐地起价的，要想卖家配合你做过户，没有补点好处费，人家有很多理由不配合你做，而你手上的公证，是不能直接拿去做交易的。