私有房屋买卖应按以下程序办理：

1、订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；

2、接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；

3、立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；

4、缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；

5、办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

西宁市私有房屋管理实施细则

第一条为贯彻执行国务院国发〔1983〕194号颁布的《城市私有房屋管理条例》，加强我市私有房屋的管理，保护房屋产权人和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，结合本市具体情况，特制定本细则。

第二条凡属本市市区范围内的个人所有、数人共有的，自用或出租的，住宅和非住宅私有房屋（包括规划建成区内的私有农房），均依本细则之规定进行统一管理。

第三条私有房产，属公民个人所有。持有合法证件的私有房屋，受国家法律保护。任何单位和个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。

房屋产权人依法行使占用、使用、处分权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人合法权益。

第四条我市私有房屋由西宁房地产管理局（以下简称市房管机关）依照本细则实施管理。

第五条凡属本市市区内的私有房屋，因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当按《西宁市基本建设房屋拆迁、补偿、安置暂行办法》给予房屋产权人合理的补偿，对使用人予以妥善安置。

被征用拆迁房屋的产权人或使用人，应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。

第六条房屋产权登记和异动变更登记按《西宁市房屋所有权登记发证管理办法》办理。

第七条私有房屋允许交易买卖。私房买卖须按《西宁市房产交易管理办法》办理。

第八条私房租赁

1．私有房屋出租，必须由出租人和承租人按自愿、互利的原则协议，经市房管机关仲裁监证，签订统一印制的“私房租赁合同书”，以明确双方的权利和义务。监证管理费每起4元，由出租人和承租人双方分摊。

2．私有出租房屋的租金，由出租人和承租人双方参照现行公房租金标准协商议定。允许高于公房租金标准。住宅最高不得超过成本租金；非住宅可在本市工商业用房租金标准上，上浮50％。对超过规定的部分，由市房管机关按30％征收规费。市房管机关代出租人为承租人开具租金发票，由出租人交纳租金额10％的管理费。

出租人除收取租金外，不得收取押租或其它额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交和拖欠。

3．承租人需要与第三者互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人要按本条第一款的规定另行签订租赁合同。

4．出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维护。

5．修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，要及时地认真地检查、修缮，保障住用的安全。

6．年久失修的危险房屋，如出租人确实无力维修者，出租人和承租人双方可共同商议维修，或由承租人按协议自修，付出的修理费，在租金内扣除。终止租约时，如修缮费尚未扣清，出租人应将余额退还承租人。

7．承租人必须爱护房屋，房屋小修小补和室内修理，除另有协议外，均由承租人自理。承租人需要改修房屋时，应事先征得出租人同意，按协议改修。擅自改修房屋，造成损失，或有意损坏房屋者，要负责赔偿。

8．租赁合同终止时，出租人应当提前六个月通知承租人，承租人要将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。延长的租期内，租金可提高30％。租约期限内，在租约得到正常履行的情况下，出租人不得撵承租人搬家。否则，承租人可按租约拒绝腾房。

9．承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

（一）承租人破坏房屋或擅自改变房屋现状，而又不修复、赔偿者；

（二）承租人将房屋分租、转让、转兑；

（三）无正当理由将房屋闲置达三个月以上者；

（四）无故拖欠租金达六个月以上，屡经催收有意不交者；

（五）承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益者。

10．机关、团体、部队、企事业单位租用私有房屋，须经市房管机关批准。

第九条私房代管

1．市房管机关可在代管自愿、退管自由的原则下，开展私房代管业务。代管费按代收租金的百分之二十征收。代管租金和维修费用之间的差额，按照多退少补的办法办理。代管期间，一律不搞大翻修或改建。

2．委托他人代为管理的私房、代理人需持有委托书，并报市房管机关备案，代管人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。

3．属于下列情况的私房，经市房管机关批准，可由房管部门接收代管：

（一）产权人下落不明，或在押在关，无人经营者；

（二）产权人居住外地，本市无合法代理人，或有代理人而经营房屋有困难者；

（三）产权人确实无力经营，自愿申请代管者；

（四）产权人死亡，无合法继承人。

4．代管房屋因天灾或其它不可抗力而遭受损失的，代管机关不负赔偿责任。

5．产权人要求退回代管房屋；或产权人返回本市，持有确切产权证明，无产权纠纷，申请退回代管房屋时，经市房管机关核准，可将房屋退还产权人。

第十条凡违犯本细则者，经群众检举或主管机关查出，按其情节轻重，给予批评教育，或给予50—200元的罚款等处分；情节严重、态度恶劣、不服处理者，提请司法部门处理。

第十一条有关私房产权纠纷，双方协商不能解决者，由市房管机关调解，经调解无效时，提请当地人民法院裁决。

第十二条自本细则公布之后，凡有租赁、买卖及产权转移登记等事项者，均须在两个月内到市房管机关申请办理有关手续。不按本细则办理登记者，产权发生纠纷时，房管机关不予仲裁，人民法院不予受理；基本建设征用拆迁时，按违章建筑对待不予补偿。

第十三条异产连幢的私房，按有关办法实施管理。

第十四条私有房屋需翻修、改建、扩建、加层时，须经城建管理部门批准，领取建筑许可证后，方能施工。修建竣工之后，须向市房管机关办理房产变更登记。

第十五条本细则自公布之日起施行，大通县参照本细则实施，本细则由西宁市房地产管理局负责解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。