我的情况比较特殊。买这套房子,我也没钱,那时比较年轻,想结婚用,但真正要结婚了,又觉得房子实在太远。第一次买房对于胡景辉来说,多少有些不堪回首。痛下决心斩掉&rdq
我的情况比较特殊。买这套房子,我也没钱,那时比较年轻,想结婚用,但真正要结婚了,又觉得房子实在太远。第一次买房对于胡景辉来说,多少有些不堪回首。痛下决心斩掉房子的胡景辉至今仍觉得特别奇怪的是,我的房子竟然没有升值,非常见鬼!
五一前夕,一个晴朗的上午,中国经济时报记者如约走进了胡景辉的办公室。那是位于北京平安大街的一幢普普通通的临街二层小楼,胡的办公室就在这座小楼中间。作为卖房炒股的地产圈人士,胡景辉的另外一个身份是一家颇具知名度的房产经纪公司副总裁。而我们的话题就是从房子开始的。
就在记者采访胡景辉的头一天,沪深股市再接再厉,上证指数终盘以3783.06点报收,再度刷新历史高点;深成指报收于10848.78点,同样刷新了历史最高记录。在股市尝到甜头的胡景辉更加坚定了做股东的信心。接下来奇怪的是,今年春节前夕,当胡景辉把房子卖掉的时候他发现,他的房子在近年来房价持续上涨的情况下竟然没有升值。谁说北京房价涨了?胡景辉说,他的房子是63万多买的,57万卖的,买的时候价格是5800元/平方米,而出售时,只卖到了5200元/平方米。
见鬼啊!买的人还特别问我,生怕我的房子有什么毛病!旁边的经纪人也跟我说这房子为什么比当初买的时候还便宜?!胡景辉有些哭笑不得,他也感觉很纳闷,不是说我故意卖得便宜,我觉得5年,按现在这个房价的涨势,我应该100万卖。
失之东隅,收之桑榆
卖了房子以后,胡景辉归还了银行近41万元贷款,但实际上到他手上剩下也就16万元,他把这些钱全部投入了股市,主要买了3G概念的股票。在记者采访胡景辉前两天,由于临五一,他已将手中股票悉数卖出,全部空仓,仔细一算,总体来说,收益率在30%左右。
1995年毕业于北京大学、国际经济专业出身的胡景辉对股市有着特殊的感情,从2000年进入股市至今,在炒股方面,已形成了自己独特的风格,他基本坚持价值投资原则,只做中长线不做短线,胡景辉说是因为没时间每天去看个股和大盘走势,他倾向于选择一些基本面不错,整体行业前景看好,有大的宏观政策支持的股票中长期持有。一年操作两三次就足够了。在新一轮牛市行情中,胡透露说自己选股选得还是很准,去年他3元买进天津泰达,两进两出,同样有所斩获。如今胡景辉摇身一变从有房族变成了租房族,他在北京崇文门附近租住的房子,月租金3800元。我原来那房子月供3500多元,加上取暖费、物业管理费,平均下来,一个月差不多将近4000元。胡景辉说,如果不考虑将来房子归属,单从负担来讲,他现在每个月比原来还少一百来块钱,虽然谈不上轻松,但是每月从我的收入里面付出同样的成本,我从五环外搬到了二环内。关键是,将投资房产的钱投资股市,给他带来相对较高的收益。
我现在并不是买不起房子,作为从业人员来讲,我觉得房价确实太贵、太高,我原来住的小区(崇文门附近),2002年、2003年开盘的商品房每平方米才卖6000多元,现在在那里买一套精装修的,一般都要差不多一万二三,这还算便宜的,贵的甚至到了一万五左右,从每平方米6000多元到15000元,这才短短几年时间!就不止翻番了,所以房价确实有一定泡沫因素存在。
胡景辉认为,房地产投资从本质上来讲应该是一个中长期投资,如果是收租金,回报率在8%-6%,假设靠房价上涨收回成本,每年房价有个3%-5%的涨幅,这些都是正常的。但如果房地产投资变成了一种两三年之内就能翻番的投资,已背离了这种投资产品的属性。胡景辉告诉记者,他的一些同事和朋友,去年年底,就陆陆续续把房子卖了,有的买了基金,有的买了股票。
虽然我是干房地产的,但我不太喜欢房地产这种投资方式,进入、退出成本都很高。比如买一套房子,你要去选楼盘,然后要交定金,签合同,办按揭手续,最后办入住手续,还要验房等等,一大堆烂事儿。要卖的时候也很麻烦,时间比较长,成本比较高。买一套房子,各种税费、保险等加在一起,差不多要占总房款的5%。胡景辉说,现在投资收租型房产如果把装修、配家具家电、空置成本等所有因素都考虑进去,其实跟存银行差不多,而未来设若开征物业税,贷款买房甚至可能还不如把钱存在银行。
股市进入和退出都比较方便,打个电话就解决了(买了或卖了),一两分钟的事情,房产交易,不仅成本高,也费事得多。胡景辉介绍说,他卖出的上述房子,其实从去年过完五一就开始通过中介挂牌,不过,等拿到全部的钱,已经是去年年底了。他说,从签订合同到拿到钱或房子,平均要一个月时间,加上挂牌,房产交易则平均要一个半月到两个月时间。对于全民炒股现象,胡景辉认为当前股市出现文盲也去开户显然是不对的。但当前股市热在一定程度上还可以理解,毕竟股市走过了与中国经济背道而驰的四年漫长熊市,股市再维持两三年的牛市,应该没有问题;房地产市场虽然机会还有,但再次出现2003年以来的暴涨则几乎不可能。
房地产市场会逐渐降温,两三年后房价可能出现下降。所以,就目前这种情况来讲,我个人认为做房东不如做股东。在股市尝到甜头的胡景辉更加坚定了做股东的信心,胡景辉最后对记者表示,他最近正在寻找机会,准备再度进入股市淘金。
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