在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解，但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系，所以无需重新贷款。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50％，而对本国公民则一般要求20％首付比例。

传二套房贷政策已出台利率为基准利率85折

最近从上海传来消息，“二套房贷”政策已出台，“二套房贷”利率为基准利率八五折，即下调15％。据广州市按揭业人士表示，目前各银行“二套房贷”政策的要点是收紧成数，放松利率，只要符合首期成数和资质要求，“二套房贷”申请者依然可以享受接近30％的利率下调优惠。读者张小姐也是受“二套房贷”政策的影响，给本报按揭我帮你信箱发来问题，本报邀请良策按揭广州经理汤敏研为她出谋划策。

张小姐问：我2004年第一次置业，购入一套35万元房子，申请20万元公积金贷款，2007年还清。现打算买入第二套房子（二手房）约75万元，想申请50万元贷款。如何操作可以省些钱？若申请商业贷款，我能享受到基准利率下浮30％的优惠吗？

良策按揭汤敏研回答：张小姐第一次置业是办理公积金按揭贷款，但已经结清。如第二次购房仍需要办理贷款申请，目前还是公积金贷款的利息最低也最省钱。只要客户符合公积金贷款的条件（广州市居民必须连续缴存半年或以上，非广州市居民必须连续缴存一年或以上），就可以申请个人最高额度为50万元，夫妻双方合共最高额度为80万元的公积金贷款。

以张小姐的个案分析，2004年办理的公积金贷款已于2007年结清，只要她的公积金缴存状况正常，即可继续申请公积金贷款。这是目前利息最低的贷款类型。但张小姐能否申请50万元的最高额度，就得看其公积金的月缴存金额、公积金账户上的余额以及其离退休年龄的月份数等数据计算出来的可贷额度来决定。具体请看以下计算公式：

个人公积金贷款最高额度＝（个人账户缴存余额＋月度缴存额度2退休前应缴存期数）2。

若张小姐申请商业性贷款，以银行最新公布的政策，在中国银行办理仍可以享受基准利率下浮30％的优惠（中国银行的新政：判断是否属于首次贷款，是不把“已结清的贷款”和“仍然在供的公积金贷款”这两种情况计算在内）。

最近，各银行对非首次的房屋贷款，都纷纷出台新政策。综合多家银行的新政得知其要点是：收紧贷款成数，放松贷款利率。这是一个有效地调控房贷风险，但仍继续支持鼓励市民申请房贷的政策。以工行为例，二手房贷是以家庭为单位，“已结清的贷款”和“公积金贷款”计算在内，来判断是否属于首次贷款。第一套是八成下浮30％，但第二套是六成下浮29％、第三套是5．5成下浮28％、第四套是五成下浮27％，如此类推。非首次贷款的成数明显较前段时间收紧了，但利率却比之前任何一个时间都要低。由此可见，银行只是要严格把好风险关，而非打击普通市民购买房子的欲望。