网友的问题如下：

物业费和房产证问题，求助

张新律师你好，2008年5月中旬地产商通知我拿钥匙，这期间我出差外地半年时间，今天才去拿钥匙（2009年2月3日），物业要收取我2008年6月份到2009年6月份的物业费，请问合理么？

拿钥匙和交房是一回事么？地产商把我们楼的房产证还没有办出来，这能算正式交房么

我的解答：

一般来说，如果房屋不存在逾期交房等问题的话，物业从交房日开始计算物业费还是比较符合约定的。在你与开发商签订商品房预售合同的附件中，或者业主临时公约中也应该有相应的约定。

交房和拿钥匙是两个概念，交房的标志性行为是交钥匙，交钥匙是开发商履行交房的义务的主要行为之一；但是，如果拿到了钥匙，房屋不符合交房条件，或者没有提供相应验收文件，也不视为开发商完好的履行交房义务。

交房与交房产证也是不同的，交房是提供合同主要标的物的行为，交房本是房屋产权登记行为，两者有着不同的履行内容，此两种行为都是开放商的主要合同义务，如果违反一项，符合约定都买受人可以主张退房。不能说，房屋没有进行产权登记，就没有房屋的实际价值和履行意义。交房和交房本是不同阶段的履约行为，取得的效果也是不同的，双方都应当按照合同的约定履行义务。

一、二手房交易时应该注意的问题

（一）核实产权是否清晰

卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只有做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。

（二）核实房屋状况

一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

1、房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

2、房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

3、房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

（三）明确交易程序

二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

1、看房、签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

2、按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式。

3、交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：

①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

4、过户：过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：

①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。

②过户所涉税收和费用的承担。

③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

（四）明确违约责任

和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每项主要义务均应有违约责任一一对应。

3、违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法，以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。