小产权房常见的有二种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买；第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整，在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。因此，一般小产权房是不允许买卖的，但是坚决要卖的情况下，可以在集体成员内部交易。小产权房的交易，一般是一次性付清，不能办理按揭贷款。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

一、小产权房买卖的其他负面影响

（一）对农民利益的侵害

建设小权房，从短期看，农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益，但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障，也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了，小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。

（二）对国土资源的侵害

小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害，导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化，农民需要发家致富以减少城乡贫富差距，但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。

（三）对房地产市场的侵害

目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系，有强力的政府进行宏观调控，有一系列健全的法律法规，虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足，但是若没有这些框架，问题将会严重到一发不可收拾的地步，导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场，这个市场不受现有商品房法律体系的规制，存在着一系列的风险链，实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革，但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革，市场及法律秩序具有连续性，那种全盘否定目前的既有秩序，不承认其内在合理性，主张彻底革新的做法是不值得提倡的。

（四）对法制建设的破坏

小产权房已经在我国存在和发展了十几年，其各个环节的参与者：乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性，希望法不责众以便逃避处罚，获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护，是有缺陷的情况下却依然我行我素，是对法律的公然蔑视，其示范效应极其恶劣，如果其行为不受到严惩，将极大地破坏法律的威慑力。

二、小产权房买卖产生原因

（一）城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

（二）擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

（三）农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。