一、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。三、全款买过一套房，后贷款买房——算首套。四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

银行压力测试结果显示：首套房贷款无断供风险

国务院房贷新政出台以后，各地房价出现了停涨甚至下跌的情形，这会不会引发银行房贷出现大规模坏账呢？最近的房贷压力测试结果显示：如果房价下跌三成，银行能扛住！

据了解，银行业的房贷压力测试，从2008年下半年就已开始。新近的房贷压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发企业贷款、地方融资平台及上下游相关行业对公贷款等。有的银行还加入了未来房产税如果开征对房贷的影响。

有本市银行业人士向记者透露，压力测试由监管部门设定测试内容，各家银行自行测试，再将结果上报监管部门。测试的主要风险因素为房地产价格和利率变化，即房地产价格和利率水平发生不同程度的变化，银行房贷会出现怎样的质量变化。

从目前的测试结果看，银行业在房价下跌30％至40％的区间内不会发生大规模的坏账。有业内人士认为，单就银行个人住房按揭贷款而言，由于贷款发放的时间结构、区域结构和拨备覆盖率等因素，银行的承受能力可能更强。银行业按揭贷款首付比例平均可达到50％，即使房价下跌50％，银行也不会面临太大风险。

房贷业务出现坏账，主要是由于还款人丧失了还款意愿，而这种情形一般只有在房价大幅下跌时才会出现。一家股份制银行人士告诉记者，如果是50万元购买的房子，现在涨到了80万元，还款人会愿意继续还贷；但如果是80万元购买的房子，现在降到了50万元，还款人就有可能不想再继续还贷了。

据介绍，一般首套房贷的风险很低，因为市民购买首套住房基本都是自住，无论房价涨跌，轻易都不会卖出。对于首套住房，市民还会有装修等后期投入，其成本远不止一笔首付款，因而不太会断供。而对于那些出于投资目的贷款购买第二、三套住房的市民来说，如果房价出现大幅下跌，他们的资金链可能出现断裂，这时就有可能出现断供。虽然对于断供的房产，银行可以将其拍卖，但如果房价大幅下跌，房子就很难售出，银行想要收回资金也不容易。

近来多家银行都将房贷利率下浮水平与首付比例挂钩，对首付比例高的市民给出较多的利率优惠，使得一些市民在买房时尽可能多地支付首付款。提高首付比例，可以减少银行贷款的杠杆效应，对于银行来说可以降低贷款风险，对于整个房地产市场来说也可以减少泡沫的产生。银行人士说。

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。四、对能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。更多签单秘籍政策解读可关注法师兄或者当地的房产经纪公司的文件。8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。