一、房屋拆迁作价标准

第305号国务院令公布了新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，《条例》将于2001年11月1日起施行。

《条例》修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置;保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序;充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。

货币补偿与产权调换等价

原《条例》规定，拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。这样规定，是与原先以实物安置使用人为主的情况相适应的。

但是，对于房屋所有人来说，作价补偿的金额往往不足以在市场上购买相应的房屋。新修改的《条例》第二十四条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。第二十五条规定：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。根据上述规定，货币补偿和产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。可见，按照新的规定，货币补偿与产权调换实际是等价的。此外，新修改的《条例》在确定了新的补偿标准的同时，取消了原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。

二、城市房屋拆迁补偿计算范围

1、夫妻一方户口在本市市区以外的，按两人安置；

2、原属被拆除房屋使用人，因服兵役、劳教、服刑（被注销城市户口的除外）、入学、入托已迁出拆迁范围的；

3、独生子女并领取独生子女证的，按两人安置；

4、孤寡老人，按两人安置；

5、公告发布后，因出生、死亡、婚姻和按政策规定需入户、分户和注销户口的，按实际增减人数安置。

第三十三条：有下列情形者，不属拆迁安置对象：

1、拆迁公告发布后，除本实施办法第三十二条第五项所列的情况外，在拆迁范围内迁入户口的；

2、使用违章建筑及临时建筑（含临时商业网点）的；

3、未办理合法手续而使用、占有、交换房屋的；

4、其他不属于安置的对象。

第三十四条：拆迁人拆除居民住房的，按照被拆迁人的原居住面积安置；被拆迁人原居住面积个人平均不足八平方米的，按平均每人八平方米安置。

第三十五条：拆除住宅而新建住宅的，被拆迁人原则上就地安置；拆除非住宅而建住宅的，除因城市规划建设需要外，也应就地安置。

第三十六条：被拆迁人从市中心区被安置到市中心区以外，可根据新安置不同的地域，适当增加安置面积，但最高不超过原面积的百分之五十。原居住在七楼（含七楼）以下的，安置到没有电梯的八楼以上居住的，从第八层起，每递增一层，分别增加百分之五的居住面积。以上两款增大的房屋面积计入产权面积。市中心区的地域标准由市房地产管理处制定，并报市建设主管部门批准。

第三十七条：拆除用于住人的自搭阁楼，层高净空不小于一点五米，层底净空不小于二点二米，按百分之六十的面积折算安置，但抵算面积，不得超过十平方米。属于人字形或斜面结构的阁楼面积，从垂直高度一点五米以上（含一点五米）处开始计算。

三、房屋拆迁作价补偿

拆迁人按规定价格收购被拆除房屋的原所有人的房屋，并注销其产权的补偿方法。采用这一方式补偿时，若拆除房屋按重置价格结合成新予以估价，补偿金额按所拆房屋建筑面积计算，其计算公式为：

拆房补偿价格=重置价×成新率×建筑面积。实行作价补偿时，对有抵押权、留置权的原房屋，必须清理债务，然后补偿。