房屋买卖合同无效的情形有：

1、房地产分离出售，合同无效；

2、产权未登记转让，合同无效；

3、产权主体有问题，合同无效；

4、侵犯优先购买权，合同无效；

5、单位违反规定购房，合同无效；

6、价格欺诈，明显不公平，合同无效；

7、非法转让，合同无效。

房屋买卖是一种民事法律行为，所有当事人必须具备法律条件，依法签订的合同才能具有法律效力；否则，合同无效。

何时房屋买卖合同无效

1、房地产分离出卖，合同无效

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效

主要包括转让（含买卖）下列房地产：

（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

房屋买卖合同生效时间一般是合同签订的时间，但如果合同里规定了生效时间，就要依合同里规定的时间；另外，如果法律法规还规定要办理相关的手续，就得要办理好手续之后才能生效。房子买卖合同作为一种特殊的买卖合同，房子买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有它自身固有的一些特征。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。