焦点之一：0．9元的普通住宅基准价偏低

正方：（北宇物业代表刘巧莉）《基准价标准》规定的普通商品房住宅物业服务收费基准价格偏低，以致于无法满足物业管理公司的正常运作。因为现在政府制定的标准与1997年的标准物业管理费水平大体相当，但是人工费、水费、电费、材料费等价格却涨了很多倍，因此物业管理费也应该相应提高。从消费水平来说，北京市1997年职工全年平均工资为11019元，而2000年达到了15600元，而物业管理费却没有大的变化，这显然不合理。根据我们的测算，物业管理中人力配置占总成本的50%左右，再除去必须支出的必要成本，物业管理公司的成本是平均每平方米每月0.84元，而政府收费标准则是0.9元，给物业管理公司只剩了0.06元的可支配空间。这点钱还要支付其他的各项办公费用、检测费用、物业共用部位费用等等，显然不够。如果让物业管理公司长期保持这种低薪状态，必然会使从事这个行业的人员素质逐步走低，造成恶性循环。

反方：（业主代表黄功臣）在社会阶层中，大多数是没有钱的老百姓，而每一次开听证会，几乎都是有关涨价的，不要让老百姓留下一开会就是“肯定又要涨价”的印象。我认为，这个标准偏高了，就以我们房山区的碧桂园为例，他们收取的物业管理费是0.38元，而去年该小区也评上了房山区环境优美示范小区。有许多物业管理公司为了争夺一个小区的管理权，经常出现旧的公司不愿意走，而新的拼命往里面挤的现象，这说明物业管理公司的利润很大。另一位业主代表刘俐认为，北京市物业管理商会对物业管理收费成本是通过28个抽样单位取得的，但是这28个抽样单位的平均物业管理服务成本统计结论，恰恰正是被人们所议论纷纷的，和现行的物业管理服务收费标准接近。以此为据来制定新的标准，是不是一种重蹈覆辙的做法？这也再次证明，普通住宅物业管理费基准为0.9元/建筑平方米仍过高。

焦点之二：物业管理收费应有10%的上调空间

正方：（汇佳律师事务所邱宝昌）新收费标准规定了过高的浮动范围（10％），建议取消10%的浮动范围。因为对于物业管理公司来说，他们是以追求利润为目的的，所以他们会充分利用政府指导的这个上浮空间将物业管理价格上调，导致应该上调的部分上调，不应该上调的部分也上调，而业主在双方信息不对称的情况下，很难知道哪些属于该上调的，哪些属于不该上调的，不如索性将10%的上浮空间取消。这样也降低了老百姓的日常生活开支，降低了他们的生活压力。

反方：（北宇物业代表刘巧莉）物业管理公司的水平和服务档次是不一样的，对那些服务质量好、档次高的物业管理公司应该允许有一定的上涨空间，如获得建设部和北京市优秀小区的物业服务，势必要增加管理和服务的成本，收费标准自然可以上浮。而且物业管理成本中应有3%-7%的不可预见性支出，这一部分在收费标准中没有得到体现，因此应该考虑有上浮空间，不要使得物业管理收费标准太低，无法满足物业管理公司的正常运作。

焦点之三：普通住宅与经济适用房的收费标准不应一致

正方：（汇佳律师事务所邱宝昌）如果我们做一个比较，就会发现普通住宅与经济适用住房，在物业服务的项目与内容上并无根本差别。根据同质同价、质价相符的原则，就应该采用一样的收费标准。但是，现在同样档次和服务的收费却相差近一倍，这很难让人理解。我建议对同样档次、同样服务内容的住宅，不论是普通住宅还是经济适用房，都应该实行一个标准。从政府指导价看，经济适用房费用是0.55元，普通住宅是0.9元，这相差近一倍，事实是很多经济适用房的物业管理公司运营也不错，就说明比0.55元偏高一点的价格对普通住宅也基本适用。

反方：（社科院基建规划局施鹤安）经济适用房是政府为了照顾中低收入群体而建造的，以政府划拨方式取得土地使用权，由政府行政干预定向供应。而商品房的用地是通过招拍标方式取得，商品房供应完全是按市场经济规律操作，实行双方的自由买卖，主要针对高收人家庭。因此，在物业管理收费问题上也应该有所不同，应该把他们区别对待。

焦点之四：物业管理公司的帐目应对业主公开

正方：（业主代表刘俐）为什么一些业主不愿意缴纳物业管理费，就是因为物业管理公司的帐目不公开，该收的他们收，不该收的他们也收，消费者无法知道哪些收费是合理的，哪些收费是不合理的。物业管理公司不公开帐目，业主不知道他们的钱是不是用在正途上了，会产生抵触心理，直至拒交物业管理费。虽然政府在公布指导价之前调查了一些物业管理公司的成本，但这都是由物业管理公司自行填写，其真实性令人怀疑。还有一些小区甚至存在几个不同的收费标准。例如远洋天地小区，就存在一期、二期、三期的物业管理收费标准不同的情况，这样的物业管理运行成本测算，如何让消费者放心？

反方：（银达物业狄尚志）实行包干制的物业管理企业的帐目不需要向业主、业主委员会公布，因为他们会对物业管理企业的服务质量进行检查。从法学上讲，他们并没有法律支持的资格去审查属于物业管理公司的内部帐目。而对实行酬金制的企业，企业或业主大会聘请专业机构对物业管理资金年度决算和收支情况进行审计，根据谁主张谁承担的原则界定，审计费用多半应由业主承担。

焦点之五：物业管理收费应该大力走向市场化

正方：（中咨律师事务所王伟）这次把物业管理收费定价逐步推向了市场，是今后的发展大方向，应该坚持下去。目前，北京市共有物业管理企业2300家，物业管理项目4204个，其中居住小区2911个，要以政府部门有限的人力，对如此繁多的物业管理工作全面介入、指导，显然不太现实。所以，政府应考虑更多采用市场手段来解决收费等问题，但要对市场进行必要的规范和监管。

反方：（北京大学法学院肖江平）本次修订收费标准的目标之一就是不应该市场化。从我国物业管理行业的发展现状来看，不顾实际盲目市场化是有害无益的。政府对物业管理市场的介入是必要的，应集中在三个领域：

1、商业性较弱、政策性较强的物业管理服务市场，比如经济适用住房；

2、商业性住宅小区，业主委员会成立前的物业管理服务市场，因为在这一阶段，业主基本没有选择权；

3、业主委员会成立后的常规物业管理服务市场，因为签订合同时双方可能分歧较大，服务过程中也极易产生纠纷，需要政府积极从中协调。

焦点之六：电梯管理费应按层高计算

正方：（业主代表刘莉）居民所住楼层不一样，对电梯的使用也是不一样的。比如住底层的居民几乎很少使用电梯，而住高层的则经常使用电梯。所以在收取电梯管理费上，标准应该有区别。我建议能否1-5层的住户收费标准较低，5-15层的住户标准稍高，16层以上标准最高，这样电梯使用的成本就可以比较明确地反映出来了。

反方：（均豪物业于庆新）关于电梯、水泵等管理费的争论，多集中在低层业主对其承担的合理性上，以及如何实现在各不同楼层业主之间进行合理分担。此次收费标准存在不合理的地方，如15和16层、25和26层，尽管仅差一层，但所应承担的管理费却相差甚大，另外1-5层所承担的管理是相同的，这对底层的业主来说确实不是很公平。我个人建议取消分段分档，实行按实际支出的费用（电费、实际维修维护费用等等）加上物业管理企业的合理利润计费，然后逐层按一定比例分摊到户的办法收取电梯管理费。