关键词:房地产；次级按揭贷款；资产证券化；风险对冲

内容提要:从美国次级按揭贷款风波中审视国内商业银行的个人房贷授信及潜在风险，我们看到的也许会更实际，会更深切体会到目前的监督政策及金融现状。

从2007年6月开始，号称全球金融大国的美国暴发了一场“次级债”之忧，至8月份时其影响已经波及整个美国房地产金融市场，甚至国际金融市场也风声鹤唳，并致使一些并不持有或投资于次级抵押贷款的金融机构也未能幸免逃脱。高盛、美林、花旗集团及雷曼兄弟等金融机构的股价均出现了不同程度的挫跌。

中国已经成功上市的三大国有商业银行因持有一定数额的美国次级按揭贷款产品，因此也受到了一定的负面影响。但由于中国股票市场相对比较封闭，目前看来并未成受殃之池鱼（但也受到小幅影响）。

根据有关数据，与美国经济规模、美国金融市场的广度和深度相比，存在较大风险的次级抵押贷款并不算特别多，2005－2006年间美国累计发放次级抵押贷款为1.5万亿美元，一般预计其中有大约15%可能在直至2008年底这段时间内发生风险。故而，有观点认为，在美国近期房地产市场态势走低背景下，次级债借款人违约率增高，华尔街个别投资机构（如贝尔斯登证券公司）陷入财务困境（包括类似负面消息），引发市场恐慌，加之市场的过度反映导致危机（起初还未显现为一种风波）发生迅速蔓延，进而导致市场参与者的担忧自我实现，投资者信心不足，共同促成了“死亡螺旋”的形成，并最终发展成一场席卷全美国的经济风波。

对于这场“次级债风波”，笔者想从以下角度提出一些思考与解读：

1、房地产次级按揭贷款市场的授信风险控制与信贷政策管制问题。

房地产与金融业之间的利益联系可谓“剪不断，理还乱”。情况往往是，一国的房地产泡沫经济破灭或房价下跌，金融机构的不良资产会相应地增加，并衍生出诸如股市波动等危机事件发生，反之亦然。

美国的次级按揭贷款主要针对的是收入证明缺失、负债较重的客户，而面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户发放的按揭贷款相应地被称为优质按揭贷款和次优级按揭贷款。次级按揭贷款的贷款利率一般较高，利润也相应较高，故在房地产市场行情看好，房价上升时，次级债一般受到投资者的追捧，相反在房地产市场为熊市时，次级债的潜在风险也是显而易见的。

在我国，房地产价格一路高涨，根据已公开的数字，今年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比5月份高出0.7个百分点。事实上，国内各商业银行几乎均将个人住房贷款业务作为零售银行业务发展的重点予以大力支持，截止2006年末，全国个人商业房贷余额已达2.27万亿元。

根据央行及银监会的个贷监管政策，国家已经对持续飞涨的房价表示了强烈地关注，并极力采取措施抑制房价过快增长，并要求各银行严格审批标准及风险控制，防止不良贷款的发生。在具体业务开展过程中，因各商业银行之间在个贷业务中竞争激烈，授信审批标准的执行也难免打了折扣（只要你想买房子，你总是能够找到愿意给你贷款的银行），对于借款申请人的还款能力的判断，也往往流于形式，仅要求申请人提供一纸收入证明即可。即使收入证明在提供当时是真实的，但也难以保证申请人在此后的数年中（最长可达30年）能够正常还款，具备良好的信用。

风险客观存在，仅将银行授信安全建立在抵押物价值保障上的风险控制观念，是不可取的。事实上，我国银行的风控水平尚远不及美国的次级按揭机构，反思一下，“中国次级按揭贷款”难道不存在吗？

2、资产证券化（市场化）能够真正解决或减少房地产泡沫引发的信贷风险，或者能够产生风险转移及对冲化解的实际效果吗？

目前中国的房地产行业增长速度过快，上海、北京、深圳等城市的房价已经达到“天价”，远远超过了一般民众的支付能力。笔者认为，目前中国的房价水分较大，存在泡沫。根据国家会计学院的预测，我国内地按揭贷款人的违约率会因为利率上升、房价波动及借款人偿还能力下降等因素而在未来几年达到18%左右。

有学者提出，为防止银行信贷风险和资金损失，应该做好两个方面的工作：一是政府要确保房地产价格继续坚挺；二是银行主动将贷款打包出售给金融市场，对冲自己的头寸，让投资人去承担房地产贷款的风险。该观点进而认为，高盛、美林等投资银行在这场风波中确保了自己的安全，因为它们并不持有大量次级债，它们赚取了大量的承销费，信贷资产在“全过程全对冲”的证券化过程中实现了风险转移，真正付出代价的是那些投资人（有可能是就是读者你自己），投资银行损失的仅是声望和部分手续费。

对此，笔者并不苟同。信贷资产证券化的最终目的并不是仅为了保护金融机构，不仅是为了风险的转化，更是为了整个金融市场的健康长期发展。如果房地产行业的泡沫始终存在，无论如何转移，风险与损失均不会自动消失，充其量只是潜在风险被一次次地延后，但积累到一定时间时终会集中释放出来。如果认为对冲就能够解决我国房地产金融市场的全部问题，化解信贷、行业风险，那无疑是自欺欺人。

目前，就监督部门而言，“盛世危言”的警示实际上远多于在切实可行的政策方面的推动和落实。

3、伪问题：提高首付比例减少授信风险与解决中低收入自住型购房者的信贷需求之间的矛盾。

银行为转移和对冲风险，将个人信贷资产证券化是市场的选择，本无可厚非。问题在于，在央行及银监会出台的一系列政策中，既要求商业银行严格控制授信风险、提高首付比例收紧银根，又提出要商业银行在保障中低收入者（家庭）购买自住房方面发挥积极作用、有所作为。

一石两鸟的想法往往会出问题，鱼和熊掌只能选择其一。对于商业银行而言，题目所述矛盾的确是个伪问题，因为两个目标承担和实现的主体原本就不应当一样。

目前各商业银行对个人住房贷款的潜在风险认识不一（有银行可能自认为其个贷资产质量很好，因而缺少进行证券化的内在动力），是阻碍房贷证券化快速发展的一个原因，但另一方面，监管当局严格的审批程序与要求，以及不明朗的政策指向（目前仅有一部试点办法）可能是造成目前个人住房贷款证券化发展滞缓的主要原因。

虽然建行已于2005年12月（目前也仅此一例）成功发行了30.19亿元的个人住房抵押贷款支持证券，但其发行范围仅为银行间市场，个人投资者并无机会参与。

在此次美国次级债风波发生后，已经有人提出了反思，如果这场风波发生在中国，我们该如何应对。笔者认为，在目前房地产的“盛世”下，“杞人忧天”的担忧是值得支持和肯定的，特别是对上市银行来说，及早因应来自国际股票、外汇及投资等方面的不利动荡和影响，我们赢得的不仅是经济利益，对资本市场的认识及投资经验的积累与提升、自身国际认可度的提高等可能更为重要。

正所谓防微杜渐，在我国房价持续高涨时，提高风险意识，主动控制和转移潜在风险，商业银行应该比政府监管部门更主动些。（马绪良）

来源：北大法律信息网