比如,如果采用等额本金还款方式,利息支出较少,100万住房贷款20年期限可节省11万元;同时,如果提前还款时间不同,服务费可上万元。金融专家建议,市民在办理住房贷款时,应综合衡量贷款利率、还款方式、提前还款费用等,目前市场上,银行贷款较为常见的还款方式是等本利率和等额本金。
按100万元纯商业贷款,贷款期限20年计算,若采用商业贷款基准利率,等额本息还款法支付的利息比等额本息低11万元。
例如,王先生以5.75%的基准利率向银行借款100万元,借款期限20年。也就是说,20年后,王先生将向银行支付67.1万元利息。对王先生来说,过去20年每月必须支付的利息金额是固定的,6963.87元。如果王先生用等额本息还款,则需偿还本息共计156.7万元,利息支出总额约56.7万元,比等额本息还款少11万元。
等额本金:实质是提前还款
据银行介绍,大部分客户采用等额本息还款方式,优点是还款初期金额较小;等额本金还款方式初期本金较多,然后兴趣自然就少了。
以上述王先生为例,如果采用等额本金还款方式,前两年每月还款8000元以上,然后逐渐减少。在还款后期,基本上每月只交4000元。
资深房贷中介郑*yan指出,虽然表面上看两种还款方式支付的利息差别巨大,但并不意味着选择等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算。”等额本金的利息较少,因为贷款初期的还款金额较大。”。
郑*元指出,还款方式的选择取决于借款人的承受能力。以王先生为例。如果他的月收入是1万元,用的是同样数额的本金,一开始每月要交8000多元,压力远远大于等额本息的还款方式。
提前还款:多数银行3年后不收手续费,据某银行个贷部人士介绍,一般来说,4-5年后提前还款的客户较多。由于提前还款,银行将收取一定的费用,也称为“罚息”或“违约金”,这通常在合同中有规定。
通过比较发现,各家银行的提前还款手续费差异较大。有的银行可能不收手续费,有的银行则需要按实际还款金额的1-3个月收取利息,甚至有的银行需要按实际还款金额的3%收取手续费。
在工行、农行、建行、中交、中交五大国有银行中,中交不收取预付款手续费,工行需要收取2-3个月的利息作为手续费,其他银行需要收取1个月的利息。其中,农业银行3年内提前还贷的,将收取1个月利息作为服务费,3年后不再收取服务费。多数股份制银行表示不收手续费,但浦发银行表示,如果两年内提前还款,将按还款金额的3%收取手续费,两年后不再收取手续费。另外,虽然外资银行的利率比较优惠,但提前还款的手续费可高达3万元。它一般是根据已收取的年数差额收费。
对于允许申请提前还款的时间,大多数银行要求至少一年才能申请提前还款并收取一定费用,而三年后,大多数银行不收取任何提前还款费用。
专家提醒
业内人士提醒,如果预计提前还款,在签订贷款合同前就要了解违约利息的金额,建议不要选择手续费较高的银行。”提前还款的最佳时间是每季度初。一般来说,每个季度末,银行都会因为冲抵存款的原因而陷入这一业务中。”
值得注意的是,有专家表示,提前还款不合适的情况有两种。一是签订贷款合同时,享受七折至八五折的利率优惠,这对于低利率来说是一个很大的折扣,所以提前还贷不划算;二是,等额本金还款期已过1/3,等额本息还款期已到中期的购房者,已经偿还了大部分利息,提前还贷没有意义。
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