买小产权房签了合同后卖方违约怎么办-法师兄

买小产权房签了合同后卖方违约怎么办

来源：法律编辑整理时间： 2023-04-18 19:33:12 212 人看过

可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。

(一)签了定金合同，卖家违约了

如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

(二)签了买卖合同，卖家违约了

根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同

在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外：

卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;

卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失

房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

所谓实际损失：

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，有2种方法：

双方协商确定;不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多小产权房相关文章

小产权房
买卖小产权房合同签订后遗症应对方法

小产权房买卖合同无效的情形有：（1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。小产权房子买卖合同书甲方：（卖方）乙方：（买方）根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关法律、法规规定，甲乙双方经友好协商，甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房，特制订本合同如下：（一）此房坐落于（），产权所有人（），产权证号（），房屋建筑面积（），使用性质：（）。（二）该房价为（）万元，人民币大写：（）先交付（）元定金，其余房款在房屋交易公证时结清，公证时应再付剩余房款（）万元，同时甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清。（三）甲方保证在交接

2023-07-08

119人看过
继续履行
签合同后买方不卖房怎么办

签订合同后卖方不想卖房了买受人可以要求卖方承担继续履行合同的违约责任；或者也可以要求解除合同，并要求卖方承担支付违约金或者其他违约责任。如果卖方拒绝承担违约责任的，则买方可以向法院提起诉讼要求其承担违约责任。一、民法典卖房毁约一般法院怎么判决如果卖方签买卖合同后反悔，属于卖方单方面违约，需要承担法律责任。若买方上诉法院，可能判决强制过户给买方根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若买方不接受协商，可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时，也可主张强制过户：a.签订的买卖合同有效;b.购房人具有购房资质;c.购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;d.售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;e.交易房屋未被限

2023-03-10

412人看过
仲裁机构
买楼时买卖合同订约后卖方违约咋办

一、买楼时买卖合同订约后卖方违约咋办如果买楼时签订的买卖合同中约定了定金，那么根据我国《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。所以如果卖方违约那么需要双倍返还定金。二、买卖合同即约定定金又约定违约金怎么办当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人

2023-06-15

86人看过
法律综合知识
房租买卖合同已签卖方违约金怎么支付？

一、房租买卖合同已签卖方违约金怎么支付？房租买卖合同已签卖方违约金应当是按照合同当中的约定来支付。签订了购房合同卖方毁约违约金标准以合同约定为准，《民法典》第五百八十五条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30％。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《民法典》第五百八十五条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。二、房屋买卖合同可以单方解除的情形有哪些？有下列情形之一

2024-01-29

137人看过

仲裁机构
签了房产买卖合同一方不履行怎么办

签了房屋买卖协议后一方不履行守约方可以选择解除合同，由违约方承担相应的违约责任，并向守约方支付违约金、赔偿金等；守约方拒绝行使合同解除权的，可以根据房屋买卖协议的内容向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，要求违约方继续履行该合同；违约方仍拒不履行的，守约方可以请求人民法院强制执行。一、企业提前解除劳动合同怎么告当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。如果一方违约，守约方可以采取向违约方发出合同解除通知书的形式来行使合同解除权，合同自解除通知书到达对方时解除。工作年限的计算标准是，经济补偿按劳动者在本单位的工作年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。二、合作协议违约责任怎么写？1、违约责任承担方式当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采

2023-02-04

197人看过
小产权房
买卖小产权房应该签什么合同

买卖小产权房应该签房屋买卖合同，房屋买卖合同是买卖合同中的一种类型，合同中所需具备的条款跟一般房屋买卖合同无多大差异。根据法律规定，小产权房办不了房产证、土地证，也不能贷款，不能抵押，不能做公证，小产权房买卖在我国是不受保护的，因此签订的小产权房买卖合同可能面临无效。一、北京小产权房能买吗北京小产权房能不能买，需视情况而定：1、如果房屋买卖存在于房屋所在的本乡或者本村范围内、取得有关组织或部门的批准，能买；2、如果没有房产证，不能过户，就不能买。一、小产权房的建造性质如下：1、在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员根本不能够购买；2、在集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批的，但建造成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集体经济组织为谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利；3、擅自占用农用非建设用地违法建设。这种

2023-03-20

251人看过
法律综合知识
小公司签合同违约了怎么办？

一、小公司签合同违约了怎么办？1．协商合同当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。2．调解合同当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解如，一方或双方是国有企业的，可以要求上级机关进行调解。上级机关应在平等的基础上分清是非进行调解，而不能进行行政干预。当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。3．仲裁合同当事人协商不成，不愿调解的，可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。4．诉讼如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。除了上述一般特点之外，有些合同还具有其自愿的特点，如涉外合同纠纷，解决时可能会援引外国法律、而不是中国相关的合同方面的法律。二、《民法典》中违约责任的规定第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采

2024-01-08

414人看过
违约金
签了房屋买卖合同，没有约定违约金，违约金怎么算

1、合同中没有约定违约金条款，但是有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可按照这个计算方法进行计算。2、如果合同中，也没有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可以凭借相关的款项单据，书面证据来佐证，达成双方协商一致。一、签订的购房合同万分之零. 01违约金到期会怎么样签订合同后可以在合同中约定违约金以及违约金的金额和支付方式如果违约后不支付违约金的可以向仲裁机构申请仲裁或到法院起诉。违约金应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。若没有约定违约金的可以按照当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的超过的部分人民法院不予支持。二、居间合同过户卖方违约了可以要求赔偿吗居间合同卖家违约，应按照合同中的违约责任条款进行赔偿。如果没有约定违约金，一般应当赔偿因违约造成的损失。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不

2023-03-25

241人看过

继续履行
买方违约怎么办房屋买卖合同上提示

房屋买卖合同卖方违约处理如下：买方可以选择解除合同，要求卖方承担违约责任向买方支付违约赔偿金；买方拒绝行使房屋买卖合同解除权的，可以要求卖方继续履行该合同。一、住房面积缩水原因和处理方法住房面积缩水超出百分之三时，买方可以选择解除合同要求卖方返还已付购房款及利息，拒绝行使合同解除权的可以要求卖方对超出部分双倍返还；未超出3%时买方可以按照面积误差比例和买卖合同中约定的价格，要求卖方进行差额返还。二、房屋卖方不过户怎么办房屋卖方不过户的，买方可以到人民法院提起诉讼，请求人民法院强制对方办理过户手续。签订房屋买卖合同后，出卖方要按约定办所有权变更登记手续。卖方收取价款后，不愿意给买方办过户登记手续，后经买方请求，卖方仍拒绝协助登记的，那么买方可诉请法院强制卖方履行登记义务，并要求其承担违约责任。三、卖房者违约反悔应该如何解决？卖房者违约反悔的解决方式：1、买方可以向不动产所在地法院提起诉讼，请

2023-03-24

51人看过
法律综合知识
卖方违约买房怎么办

在购房合同中，若卖方发生违约行为，将需承担赔偿损失的法定责任。而当买方在签署购房合同时已支付定金时，卖方应依照法律规定进行双倍赔偿予买方相应的定金款项。同时，如双方在合同中有违约金方面的具体协商，卖方亦需依照约定支付相应的违约金。因此，对于买方可选择由卖方支付定金或违约金中的任意一项作为补偿。依据我国《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，当一方当事人未能按照合同约定履行其义务，或者履行义务不符合约定标准，给另一方当事人带来损失的，其赔偿金额应相当于违约行为所导致的实际损失，其中包括但不仅限于合同履行完毕后可预期获得的经济利益；然而，赔偿金额不应超过违约方在签订合同时能够预见或者应当预见到的因违约行为可能引发的损失范围。此外，第五百八十五条还明确指出，当事人有权在合同中约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，或者约定因违约行为产生的损失赔偿金额的计算方式。《中华人民共和国民法典

2024-07-27

144人看过
法律综合知识
买房违约卖方怎么解除合同

若需解除合同时，可考虑采取协商或诉讼两种方式进行。根据我国相关法律法规明文规定，在合同中止履行之前，当事人务必先行向另一方提出书面通告。若对方能够为中止履约之事项提供充足的担保条件，则必须恢复相应的履行义务。相反地，若在中止履行之后的合理期限内，对方未能通过自身努力恢复履行能力，并且也无法就相关问题提供适当的担保措施，那么便可视作其已通过自身行为明确表示不再履行主要债务，此时中止履行的一方可依法解除合同，并有权要求对方承担相应的违约责任。此外，双方当事人经充分协商达成一致意见的，亦可解除合同。当事人还可以自行约定解除合同的具体事由。当解除合同的事由实际发生之时，解除权人即可行使解除合同的权利。若开发商所犯下的违约行为涉及到房屋质量问题、房屋产权问题等方面，那么违约责任应由开发商承担，在此种情况下，购房者有权选择申请退房。《民法典》第五百二十八条当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方

2024-05-02

394人看过
法律综合知识
购房合同签了买房违约咋办

关于购房合同违约的相应处置措施包括：首先，由双方共同协商妥善解决；其次，若协商无果，可向法院提起诉讼，请求判令违约方承担相应的违约责任，对于因此而给守约方带来的经济损失，亦有权提出赔偿诉求；最后，若守约方坚持要求继续履行合同义务，则应当依法责令双方当事人继续履行各自的合同义务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

2024-07-28

169人看过

违约金
小产权买卖合同无效能要违约金么

小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权。中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。一、解除合同程序解除合同的流程分为以下情况：1、协议解除的程序协议解除取决于双方一致的解除合同的意思表示，不需要有解除权的存在。而双方意思一致的达成一般也要经过要约、承诺两个阶段，当

2023-03-03

405人看过
法律综合知识
签了二手房买卖合同能违约吗？

一、签了二手房买卖合同能违约吗？签了二手房买卖合同不能违约，违约就需要承担违约责任。根据《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担

2024-02-02

400人看过