一、涉外房地产概念及形式

1、概念：涉外房地产，即外商投资企业在依据中国的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

涉外房地产包括主体涉外、客体涉外、内容涉外等，有狭义和广义之分，通常意义上我们讲狭义的涉外房地产，即律关系客体位于我国境内而主体具有涉外因素的房地产。

2、形式：

①外商投资企业开发、经营、销售、使用、管理所有之房地产;

②外国公司、企业、其他组织或个人开发、利用、经营、管理或所有之房地产。

二、涉外房地产关系的法律适用

涉外房地产法律关系的适用，指涉外房地产关系成立、变更、终止和争议解决所应适用的法律，及准据法(特指现行实体法，不包括冲突法和程序法)

1、我国涉外房地产适用‘不动产所在地法’，及涉外房地产法律均适用房地产所在地法(我国国内法)。

2、我国直接调整涉外房地产法律法规主要有：①《中华人民共和国中外合资经营企业法》②《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》

外商投资企业用地的法律规定

一、外商投资企业用地概述

外商投资企业，又称三资企业，是指依据我国法律在我国境内设立的中外合资经营企业，中外合作经营企业和外资企业。

外商投资企业用地，指外商投资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地。它是外商投资企业的住所地，是其主要办事机构所在地，亦是企业开展经营所在地。

二、外商投资企业用地的取得

(一)通过划拨取得土地使用权，包括3种途径：

由部门从国有土地资源中划拨部分土地给外商投资企业使用，外商投资企业须向原用地单位支付补偿费;

土地管理部门把集体为国有土地后划拨给外商投资企业使用，外商投资企业须支付费、安置补助费等费用;

中外合资经营企业、中外合作经营企业的中方以其拥有的土地使用权作为投资折价入股或合作条件投入企业，从而使合资企业或合作企业取得该土地使用权。

需要注意理解：外商投资企业通过划拨的方式取得建设用地使用权，是我国改革开放过渡时期的产物，具有抵偿性、有期性和不可转让性等特点，随着我国土地使用制度改革后，这种土地权取得方式应该局限于特别项目上，且应严格审批，逐步缩小划拨用地范围。

(二)、通过出让取得土地使用权

通过出让取得土地使用权，指按照规定的条件、年限和用途，国家以土地所有者的身份，以出让合同方式，将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金而取得土地使用权。

土地使用权取得，外商应与市、县人民政府土地管理部门签定书面出让合同，外商投资者应该在签定合同60日内支付全部土地使用权出让金。

外商投资企业以出让方式取得土地使用权的最高年限，适用居住用地70年，工业用地50年，教育、科教文卫用地50年，商业、娱乐、旅游用地40年，综合及其他40年的最高年限。

以出让方式取得土地使用权的外商投资房地产开发企业，应按城市规划和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

(三)通过转让取得土地使用权

通过转让取得土地使用权，指外商通过出售、赠与、交换等合法方式从原土地使用者处获得土地使用权。

出让的前提条件：原土地使用者必须按照土地使用权出让合同约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，并已的进行相应投资开发。

外商投资企业通过转让方式取得使用权，应当与原土地使用者即土地使用权转让方签订转让合同，并到土地管理部门办理变更登记。

外商投资企业受让取得土地使用权时，土地使用权出让所载权利义务随之转移，土地使用权年限为合同约定减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

(四)通过租赁取得土地使用权

租赁的前提：必须是已经过投资开发的土地。

实践中，不少外商与乡、镇集体企业合资、合作经营，实质上取得了集体土地使用权，根据92年《国务院关于发展房地产若干问题的通知》以及《》相关规定，兴办投资企业需要利用集体土地的，该集体土地应先征用转为国有土地。

三、外商投资企业用地限制

1、外商投资企业对所用土地只有使用权，没有所有权;

2、外商投资企业用地年限由土地使用合同规定;

3、外商投资企业不得擅自改变土地用途;

4、外商投资企业使用土地必须严格遵守土地利用的总体规划和城市建设规划，符合国民经济建设的总体布局。

四、外商投资企业用地的场地使用费

1、场地使用费的概念：

场地使用费，是外商投资企业为取得划拨土地使用权而向中国地方政府缴纳的一种费用，是其使用土地的代价，一般由土地使用费和土地开发费两部分组成。

2、征收对象

①中外合资、合作经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需的建设用地;

②中方与国外华侨、港澳同胞合资、合作所需的建设用地和工程用地;

③外商、国外华侨、港澳同胞在中国投资举办拥有全部资本的企业的建设用地和工程用地。

3、征收费用的标准

①一般地区，外商投资企业用地，场地使用费为每平方米5-300元;

②经济不发达地区，经所在地人民政府同意可以给予特别优惠;

③对于从事农、牧业的外商投资企业，经场地使用费所在地省、自治区、直辖市政府同意，可不按每平方米计算，而按企业营业收入计算;

④对产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，给予特别优惠。

4、征收方式

①作为中方合营者的投资股本预收计算，通常合同有规定合营期限的，按约定计算;如果没有约定的则按15年一次预收;

②场地使用费由外商投资企业按年向当地人民政府缴纳。

涉外房地产开发经营的法律规定

一、我国涉外房地产开发经营企业主要有：

1、中外合资房地产开发经营企业;

2、中外合作房地产开发经营企业;

3、外资房地产开发经营企业。

二、涉外房地产开发包括：一般房地产开发和成片开发

一般房地产开发，指涉外房地产经营企业在依法取得土地使用权后进行一般性的土地开发，建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营性活动。

主要包括：

1、拆迁并做补偿安置：涉外房地产企业在已建有的房屋或其他建筑物的土地上开发建设，涉及拆迁的应该申请或得批准后放可拆迁;按照01年11施行的〈房屋拆迁管理条例〉给予被拆迁人合理的货币安置或房屋产权调换;

2、招标确定总承包者或者设计者和施工者

涉外房地产企业从事项目的开发建设，一般都要通过招标来确定工程的总承包者或者设计者和施工者。招标的方式一般采取公开招标和邀请招标。

3、工程的施工管理与监理

①涉外房地产开发项目开工必须申请施工许可证，否则不得开工;

②为确保工程质量，有效控制工程建设的工期和投资，我国引入了工程监理制度，包括：工程进度监理、工程质量监理、工程造价监理以及工程竣工验收四个方面。

三、涉外房地产经营

涉外房地产销售：包括内销和外销

根据我国法律规定，涉外房地产企业开发建设的商品房应以外销为主，其比例不得低于可供销售总量的70%，并收取外汇。注意：没有与我国建立外交关系或没有在我国设立商务代表处的国家和地区的外资经营企业不能享受到境外销售房地产。